別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊岡 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-6 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ 印  TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市出石町八木字八木町６５番 ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 3.5:1 店舗 Ｗ2 観光客向けの低層店 舗等が建ち並ぶ商業 地域 西5.5m市道、南側道 水道、下水 豊岡 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　   6.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 伝統的建造物群保存地区に指 定されている。 街 路 ５．５ｍ　市道 交通 施設 豊岡駅南東方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古い街並みを維持している観光商業地域であり、特段の変動要因は見られないが、鉄道駅から離れ、城崎に比し て観光客は少ない。入込客数は年々減少傾向にあり、地価は当面弱含み傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は但馬の商業地域、及び住商の混在地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内を活動拠点とする地元の中 小法人或いは個人事業主が中心である。同一需給圏内では、人口減少などの一般的要因を背景に、店舗用地の需要は弱 い。中心となる価格帯は、不動産取引が少なく、また取引の経緯や規模等によって様々であり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用不動産を主体とする観光商業地域であり、貸し店舗等の賃貸事例を得られず収益還元法は適用しなかった。当該地 域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するもの と判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [105.0] 100 73,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 但馬地域では高速道路の延伸など公共投資は 続くものの、経営者の高齢化や後継者不足な どで、民間の土地需要は低調に推移している 。 古くからの観光商業地域であり、地域的に特 段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％