別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人 印  TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市城崎町湯島字中４０６番 ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 店舗兼住宅 Ｗ3 土産物店、旅館等が 建ち並ぶ商業地域 北西7m県道 水道、ガス、下水 城崎温泉 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉街中心部の商業地域 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 城崎温泉駅北西方 650m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 全国有数の温泉街であり、観光客数も安定的に推移し、店舗や旅館の新設等の新規投資も散見される状況であり 、景気動向如何にも因るが、今後も観光商業地域として一層成熟し、地価も上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね但馬地域を中心に広範に亘る観光商業地域である。主な需要者は地元の法人であるが、近年圏外から の需要者も見られる。城崎温泉の観光客数はインバウンドの増加等とも相まって安定的に推移しており、店舗や旅館の 新規出店も散見される。需要に反して供給が少なく、高額取引も見られる等、地価は上昇傾向にある。取引自体が少な く、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益目的での取引はほぼ皆無であり、合理的な賃貸市場も成立していないため、収益還元法の適用は断念した。市場に おいては自用目的の取引が中心であり、需要者は市場性に着目して取引価格を決定することが一般的であることから、 市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城崎温泉の観光客数は安定的に推移しており 、新規投資も散見される。 一般的要因を背景に商業地の需要は堅調であ る。特に、コウノトリ但馬空港の滑走路延長 計画に期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.8 ％  ％