別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 相生 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一 印  TEL.

鑑定評価額 68,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市陸字東汐見塚１０番１６ ②地積 　(㎡) 3,131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 工場 中小規模の工場等が 立地する内陸型の工 業団地 北9.5m市道 水道、下水 相生 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小規模工業地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 相生駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場等を中心とした比較的新しい工業地域として成熟しつつあり、将来も現状が持続するものと予測 した。今後の地価は、ほぼ横ばいで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 中小規模工業地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相生市及びその周辺市町も含む西播磨全域の工業地域。需要者は地域産業の事業者を中心に新たな事業拠 点を求める大企業なども考えられる。当地域は内陸型の工業地域で、市街地中心部や幹線道路等への接近性が比較的良 好であるため、需要は回復傾向にあり、また全国的にも昨今好立地にある工業地需要は旺盛である。工業地の取引は少 なく、規模も価格も買い手企業により様々で、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場等を主とする工業地域で、賃貸市場は未熟で適切な賃貸事例が得られず収益価格の試算は断念した。工業地 で取引は少ないが、自用目的が大半で、収益目的は殆ど無い。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、また市 場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格 を標準に、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 相生市の人口はやや減少傾向で推移している 。景気は緩やかな回復基調も陰りを見せ、不 動産取引市場は弱含みである。 中小規模の工場等を中心とした比較的新しい 工業地域として、地域要因に特段の変動はな く、地価はほぼ横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％