鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相生 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＴ７０２国 -5	相生市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	ＹＴ７０２国 -20	相生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	ＫＹ７０２Ｙ -48	相生市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	ＹＴ７０２Ｙ -76	相生市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	ＫＳ７０２国 -15	赤穂市		建付地	（　）	台形	東20m市道、西5.5m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,285	100 [ 130.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	85,972	100 [ 94.1]	91,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,400
b	(　 ) 59,909	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	65,747	100 [ 77.5]	84,835		84,800
c	(　 ) 64,472	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,021	100 [ 75.9]	84,349		84,300
d	(　 ) 69,727	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,193	100 [ 79.5]	85,777		85,800
e	(　 ) 77,396	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	79,559	100 [ 90.0]	88,399		88,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,600 円／㎡]

相生 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,394,407	1,199,363	4,195,044	3,849,560	345,484	（　0.9511） 328,590	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,143,261 円　　　　（　 44,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相生 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	122.40	Ｓ3	289.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	8.2 m x 19.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・フロア貸し、２階及び３階はワンルームタイプ、平均専有面積２８．６６㎡、使用容積率は周辺を考慮

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.20	84.1	95.20	2,000	190,400	4.0	761,600
							3.0	571,200
2～ 3	住宅	88.15	97.5	85.99	1,607	138,186	1.0	138,186
							2.0	276,372
～

～

～

計		289.50	92.3	267.18		466,772		1,037,972
								1,123,944

⑨年額支払賃料	466,772 円　×　12ヶ月　＝　 5,601,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,601,264 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 560,126 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,041,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,037,972 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,342 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,123,944 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 343,927 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,394,407 円　　　　（　 33,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ７０２賃　　　　-11	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,699 円/㎡　月額支払賃料（　 1,607 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＹ７０２賃　　　　-12	1,682 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,734
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相生 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,000 円	57,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	280,063 円	5,601,264　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 486,200 円	57,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,199,363 円　（　　　　　　 7,449 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 289.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,849,560 円（　　　　　 23,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,394,407 円
②総費用	1,199,363 円
③純収益　①－②	4,195,044 円
④建物等に帰属する純収益	3,849,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	345,484 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	328,590 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,041 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,143,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
相生 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相生 5-2

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　田中　千裕

印

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相生市本郷町２０８６番｢本郷町２－１９｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	低層店舗、ホテル等が見られる駅前の商業地域	北16m市道	水道、下水	相生 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 110 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

相生駅南方

120m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ山陽本線、同山陽新幹線、同赤穂線の発着駅である相生駅南口正面付近に位置する平成２４年８月に換地処
分された駅前の区画整理地区であるが、地価は価格形成要因の影響を受けて弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね相生市及びその周辺市町の商業地域である。需要者は地元に地縁を有する個人又は法人であるが一部
に全国展開する事業者も見られる。駅前の好立地であるが大型ロードサイド店舗への顧客流出や、消費者の消費行動範
囲の変化による地域内消費の縮小により中心市街地の空洞化が進み、周辺には月極駐車場や空地等の低未利用地も多く
、繁華性はやや低い。需要の中心価格帯は取引件数が少ないうえ取引規模等により様々で見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前商業地域であるが、投資目的での新規供給物件はなく、築年や用途等が類似した規範性のある賃貸事例の収集が困
難であったので収益価格の相対的な信頼性は劣るものと判断された。比準価格は現実の取引市場を反映した実証的な価
格でその信頼性は高い。従って、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　赤穂 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,500 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[ 88.4]

[100.0]
100

86,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業統計では、平成１９年の卸売・小売業の
事業所数は３６５であったが、平成２８年で
は２４３と減少しており、特に小売業の減少
が著しい。

駅前広場に隣接する好立地の商業地域で供給
は少ないが、地域経済の低迷により地価は下
落基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

相生 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ７０２Ｙ -43	相生市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	ＹＴ７０２国 -20	相生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	ＫＹ７０２Ｙ -48	相生市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	ＫＳ７０２国 -15	赤穂市		建付地	（　）	台形	東20m市道、西5.5m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,370	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,947	100 [ 71.7]	83,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,600
b	(　 ) 59,909	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	65,747	100 [ 77.5]	84,835		84,800
c	(　 ) 64,472	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,021	100 [ 68.7]	93,189		93,200
d	(　 ) 77,396	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	79,559	100 [ 90.0]	88,399		88,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,400 円／㎡]

相生 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,392,442	1,199,360	4,193,082	3,849,560	343,522	（　0.9511） 326,724	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,102,696 円　　　　（　 44,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相生 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	122.40	Ｓ3	289.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	8.2 m x 19.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２階以上ワンルームタイプ

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.20	84.1	95.20	2,000	190,400	4.0	761,600
							3.0	571,200
2～ 3	住宅	88.15	97.5	85.99	1,606	138,100	1.0	138,100
							2.0	276,200
～

～

～

計		289.50	92.3	267.18		466,600		1,037,800
								1,123,600

⑨年額支払賃料	466,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,599,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,599,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 559,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,039,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,037,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,123,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 343,822 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,392,442 円　　　　（　 33,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ７０２賃　　　　-12	1,682 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,698 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＹ７０２賃　　　　-11	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,604
c	ＫＹ７０２賃Ｙ　　　　-20	1,662 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,720

相生 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,000 円	57,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	279,960 円	5,599,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 486,200 円	57,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,199,360 円　（　　　　　　 7,449 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 289.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,849,560 円（　　　　　 23,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,392,442 円
②総費用	1,199,360 円
③純収益　①－②	4,193,082 円
④建物等に帰属する純収益	3,849,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	343,522 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	326,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,102,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,100 円／㎡）