別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 相生 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二 印  TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市佐方１丁目４４３番１ ｢佐方１－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南4.5m市道 水道、下水 西相生 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 西相生駅北東方 320m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から徒歩圏にあるが、未利用地も残る住宅地域である。当該地域要因に格別の変動はなく、今後も現状 のまま推移するものと予測する。一般的要因の影響で地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相生市内でＪＲ山陽本線、赤穂線沿線の住宅地域である。需要者は相生市内の居住者が中心で、世帯分離 に伴うものや企業従事者の一次取得が主である。中心市街地の外縁部に位置し未利用地等も散見されるため需要は弱含 みである。中心価格帯は、土地で８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地の利用の状況から、敷地規模の大きな共同住宅も見られるが自用の戸建住宅の取引が中心で、敷地規模や事 業収支の観点から賃貸向けの共同住宅や戸建住宅の建築を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用しな い。比準価格は、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [131.6] [103.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 相生市は人口減少や高齢化が進む中、子育て 支援策等で人気の小学校区を中心に地価は堅 調に推移しつつあり、郊外集落地域との二極 化がみられる。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％