別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 伊丹 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -26 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗 印  TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市鴻池６丁目１０８番 ｢鴻池６－７－１７｣ ②地積 　(㎡) 204   (          9)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に農家 住宅も混在する住宅 地域 北3.2m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．２ ｍ市道 交通 施設 阪急伊丹駅北西方 3.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農家住宅等も見られる旧来からの住宅地域であるが、周辺では大規模店舗等が立地するなど利便 性の向上が認められ、地価は若干の上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊丹市北部及びその周辺の圏域に存する住宅地域である。需要者は、同市内居住者のうち地縁者が中心 となっており、他所からの流入は少ない。駅から距離を有し、街路も狭小な箇所が多く見られる旧集落的な地域である が、近年では周辺に商業施設が立地するなど利便性の向上が認められ、地価は若干の上昇傾向にある。土地は標準画地 と同規模程度で２，０００万円台前半、新築建売は３，５００万円前後が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の戸建住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、街路が狭く地積等から経済合理的な経 営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件においては、多 数の取引事例から求めた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [149.9] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平坦地の多い阪神間のベッドタウンとして住 宅需要は堅調であり、利便性や住環境に優れ た地域を中心に地価は緩やかな上昇傾向にあ る。 戸建住宅を中心とした住宅地域で、生活利便 性の向上に伴い市内居住者からの需要が認め られ、地価はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％