鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

芦屋 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２国 -28	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.4m市道、西4.2m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
b	０１２０２国 -14	西宮市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	０１２０２国 -33	西宮市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０７２０２国 -7	尼崎市		更地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	０７２０２国 -34	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 371,697	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	373,140	100 [ 94.1]	396,536	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	397,000
b	(　 ) 382,367	100 [ 120.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,870	100 [ 83.5]	384,275		384,000
c	(　 ) 255,976	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	257,000	100 [ 81.6]	314,951		315,000
d	(　 ) 289,712	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	291,740	100 [ 68.5]	425,898		426,000
e	(　 ) 248,045	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	248,045	100 [ 65.0]	381,608		382,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 385,000 円／㎡]

芦屋 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用は分譲マンションの敷地としての利用と判断したため、収益還元法の適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地としての利用と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,923,622,150	1,361,636,985	13	800,000	2,882.09	280,000	4,573.50
⑧開発法による価格	561,985,165 円　　　　（　 352,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,596 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,596.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.45 ㎡	4,573.50 ㎡	3,112.92 ㎡	1,460.58 ㎡	2,882.09 ㎡	ＲＣ・5F 1B ( 29 戸) 100㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.6 ％）	（ 286.6 ％）	（ 195.0 ％）	（ 91.5 ％）	（ 63.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	56.3 ｍ 27.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

800,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 800,000 円／㎡　　×　　 2,882.09 ㎡　　＝　　　　 2,305,672,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,305,672,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 291,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 291,200 円／㎡　　×　　　 4,573.50 ㎡　　＝　　　　 1,331,803,200 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,305,672,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 230,567,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,562,370,400 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	184,453,760 円	( 8 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 161,581,494 円
	販売総額(2期)	1,660,083,840 円	( 72 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,382,019,797 円
	販売総額(3期)	461,134,400 円	( 20 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 380,020,859 円
収入合計		－	－	－	－	1,923,622,150 円
支出	建築工事費(1期)	266,360,640 円	( 20 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 250,565,454 円
	建築工事費(2期)	266,360,640 円	( 20 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 235,729,166 円
	建築工事費(3期)	799,081,920 円	( 60 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 665,235,698 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	138,340,320 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 130,136,739 円
	販売管理費(2期)	92,226,880 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 79,969,928 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,361,636,985 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,923,622,150 円　　－　　　　　　 1,361,636,985 円　　＝　　　　　 561,985,165 円 352,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
芦屋 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芦屋 -12

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　森本　光弘

印

TEL.

鑑定評価額

591,000,000 円

１㎡当たりの価格

370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	芦屋市翠ヶ丘町２６番３４｢翠ヶ丘町１９－３６｣				②地積　(㎡)	1,596 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	2:1	共同住宅ＲＣ5F1B	マンション、社宅等が見られる閑静な住宅地域	南6.4m市道、東側道	水道、ガス、下水	芦屋 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 150 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．４ｍ市道

交通

施設

芦屋駅北東方

1.1km

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

マンションや社宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。マンション用地
の需要は旺盛で、供給が少ないことから、地価は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 385,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 355,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は芦屋市を中心に阪神間の居住環境及び利便性が良好な住宅地域全域。需要者はマンション用地を求める開
発業者で、比較的資力のある大手ディベロッパーが中心である。芦屋市では優良な分譲マンションの最終需要は旺盛で
、高額物件でも売れる市場の状態にあるが、開発素地となる用地の供給が少なく、地価は上昇傾向が続いている。取引
価格については、画地規模や立地条件等により大きく差がでるため、一様に指摘することはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では画地規模の大きな土地は分譲マンション用地として取引されるケースが殆どである。最有効使用の分譲マ
ンションを想定して開発法による価格を試算したが、販売価格や建築コスト、投資採算性等々想定要素が多く、開発業
者の競合状況や財務状態等の現実までは反映できないため、やや規範性は劣る。よって、市況を反映した比準価格を標
準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 376,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

370,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の老齢人口は増加傾向で推移しているが、
住宅地は選好性の高い優良住宅地をはじめ底
堅い需要があり、臨海部等を除いて強含みで
推移している。

地域要因に特段の変動はないが、居住環境良
好な地域でマンション需要も多く、地価は上
昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

芦屋 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０２国 -28	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.4m市道、西4.2m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
b	０１２０２国 -14	西宮市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	０１２０２国 -33	西宮市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０１２０２国 -8	西宮市		更地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 371,697	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	373,140	100 [ 96.0]	388,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	389,000
b	(　 ) 382,367	100 [ 120.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,870	100 [ 83.5]	384,275		384,000
c	(　 ) 255,976	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	257,000	100 [ 81.6]	314,951		315,000
d	(　 ) 544,499	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	549,944	100 [ 124.8]	440,660		441,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 385,000 円／㎡]

芦屋 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,994,547,792	1,427,244,197	13	815,000	2,882.09	290,000	4,573.50
⑧開発法による価格	567,303,595 円　　　　（　 355,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,596 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,596.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.45 ㎡	4,573.50 ㎡	3,112.92 ㎡	1,460.58 ㎡	2,882.09 ㎡	ＲＣ・5F 1B ( 29 戸) 90㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.6 ％）	（ 286.6 ％）	（ 195.0 ％）	（ 91.5 ％）	（ 63.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	56.3 ｍ 27.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

815,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する分譲事例を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 815,000 円／㎡　　×　　 2,882.09 ㎡　　＝　　　　 2,348,903,350 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,348,903,350 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 301,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 301,600 円／㎡　　×　　　 4,573.50 ㎡　　＝　　　　 1,379,367,600 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	芦屋市条例等より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,348,903,350 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 258,379,369 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,637,746,969 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	234,890,335 円	( 10 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 214,313,942 円
	販売総額(2期)	587,225,838 円	( 25 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 509,183,524 円
	販売総額(3期)	1,526,787,178 円	( 65 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,271,050,326 円
収入合計		－	－	－	－	1,994,547,792 円
支出	建築工事費(1期)	275,873,520 円	( 20 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 259,514,220 円
	建築工事費(2期)	275,873,520 円	( 20 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 244,148,065 円
	建築工事費(3期)	827,620,560 円	( 60 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 688,994,116 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	155,027,621 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 145,834,483 円
	販売管理費(2期)	51,675,874 円	( 20 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 45,733,148 円
	販売管理費(3期)	51,675,874 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 43,020,165 円
支出合計		－	－	－	－	1,427,244,197 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,994,547,792 円　　－　　　　　　 1,427,244,197 円　　＝　　　　　 567,303,595 円 355,000 円／㎡