別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 芦屋 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -10 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘 印  TEL.

鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市岩園町２７５番１０ ｢岩園町２０－３｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 芦屋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 芦屋駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後も現在の優良な住環境を維持するもの予測する。阪神間でも 選好性の高い住宅地域で、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね芦屋市中北部でＪＲ東海道本線及び阪急神戸本線沿線の住環境の優れた住宅地域。需要者は芦屋市居 住者をはじめ阪神間の高所得者層が多い。最寄駅からやや遠いものの中規模戸建住宅主体の閑静な住宅街で、良好な住 環境を形成している。芦屋の高級住宅地として根強い需要があり、地価は上昇傾向で推移している。取引される土地の 規模にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難いが、標準地程度の規模の土地で１億円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、専ら自己居住の戸建住宅用に土地が取引され、収益目的の取引は殆ど ない。また、容積率が低く経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益還元法は適用しない。一方、比準価格は 周辺類似の多数の取引事例を検討して求められており、当該地域の市場の実勢を反映して規範性が高い。従って、比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    370,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [119.1] [100.0] 100 316,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    311,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市は老齢人口が増加しているが、住宅地 は阪神間の富裕層の需要が堅調で上昇してい る。但し、奥山地区や臨海地区では需要が弱 く、下落傾向。 地域要因に特段の変動はないが、良好な住環 境で需要は根強く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％