別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 芦屋 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史 印  TEL.

鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 403,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市月若町６８番３ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 台形 1:2 建築中 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 芦屋川 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６． ５ｍ市道 交通 施設 芦屋川駅南西方 360m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移す ると予測する。地価は堅調な住宅需要を背景に、当面は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    403,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、芦屋市及び隣接市にあって、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線沿線の閑静な高級住宅地域である。需要者 は、阪神間の富裕層、買い替え層が中心となる。良好な住環境を保持する住宅地域と認知されており、住宅選好性も高 く、需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、画地条件等により差異を有するが、土地は標準地と同程度の規 模で１億７千万円前後である。建物は注文建築が多く、新築戸建の価格帯を一律に判断するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって 、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断し、収益還元法の適 用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格と の均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    370,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 399,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    385,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は近年、微減傾向にあり、高齢化率 は進んでいる。地価は堅調な実需を背景に依 然強含みであるが、利便性の差異による二極 化が認められる。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 良好な住環境を保持する住宅選好性の高い地 域であり、需要は堅調に推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％