別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 洲本 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   洲本 -4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛 印  TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 洲本市中川原町市原字辻森５６９番４外 ②地積 　(㎡) 375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 1:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅を主とする 県道沿いの住宅地域 北東9.5m県道 水道 市原停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 市原停南方 80m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅が見られる県道沿いの住宅地域であり、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。 淡路島中央スマートＩＣ開設の影響は限定的であり、地価は依然として下落基調が続いている。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は洲本市を中心とする淡路島内の住宅地域である。需要者は島内居住者がほとんどであり、地縁的選好性も 強いと考えられる。市中心部から離れた郊外の農家住宅地域であり、価格水準は低く、需給は低調に推移している。取 引は少なく、縁故又は知人間の場合なども多いために価格にばらつきが見られ、中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に貸家の供給はほとんどなく、標準的な賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は非適用とした。類似の取 引は少なく、十分な事例を得られなかったものの、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買実例より適切に算定され ており、市場の実勢を反映しているものと考えられる。よって、比準価格を標準とし、他の公示地との検討を踏まえた うえ、単価と総額の関連に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [164.8] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は依然として低迷しており、人口減 少・高齢化も相まって洲本市における不動産 市況は低調である。 淡路島中央スマートＩＣが開設されたことで 通過交通量は増えたが、地価に対する影響は 限定的と考えられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％