別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 西宮 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 5-14 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　米虫　淳子 印  TEL.

鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 295,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市両度町１０２番１外 ｢両度町６－２８｣ ②地積 　(㎡) 635   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 1:1.5 店舗 Ｓ2 大中規模の小売店舗 等が建ち並ぶ路線商 業地域 南22m市道、背面道 水道、ガス、下水 西宮北口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ６階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 西宮北口駅南西方 600m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 山手幹線沿いの店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。特筆すべき要因は見られず、今後も現状維持で推移する と判断される。西宮北口駅まで徒歩圏内で、繁華性も高いため、需要は強含みである。地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 ６階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    292,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市を中心に、阪神間の路線商業地域一帯と判定した。需要者の中心は、全国で店舗展開を行ってい る自己利用目的の大手法人のほか、投資家、不動産業者等が挙げられる。住宅地としても選好性の強い西宮北口駅周辺 にあっては、マンション用地としての需要も多い。近隣には阪急西宮ガーデンズがあり、繁華性の高い商業地となって いる。希少性及び需要の集中により高額取引になりがちなため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 西宮北口駅を最寄駅とする山手幹線沿いの路線商業地で、賃貸用不動産も見られるが、自用目的の取引が主体である。 収益価格は、収益目的で取引が行われる商業地で説得力を有するが、土地価格に見合う賃貸市場が形成されてない本件 では、やや低位に算出された。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格で、説得力が高い。以上より、市 場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 5-13                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    386,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [102.0] 100 398,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    385,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税の影響が懸念される中、国道沿いや 駅前商業地等の希少性のある不動産の需要は 堅調であるが引き続き景気動向について注視 する必要がある。 地域要因に大きな変化は認められない。西宮 北口駅周辺は大型商業施設を中心に店舗が多 く集積し、繁華性が高い。選好性が強く地価 は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％