鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９２０２国 -7	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０１２０２国 -30	西宮市		貸家建付地	（　）	長方形	西22m国道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	０７２３１Ｙ -53	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、南6.3m、角地		近商 (90,300)
d	０８２３１Ｙ -41	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東2.3m、角地		商業 (80,500)
e	１４２０２国 -6	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北21.8m市道、西4m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,562	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	342,620	100 [ 69.6]	492,270	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	492,000
b	(　 ) 502,371	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	461,268	100 [ 87.3]	528,371		528,000
c	(　 ) 451,975	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	445,891	100 [ 88.1]	506,119		506,000
d	(　 ) 332,319	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	338,900	100 [ 72.1]	470,042		470,000
e	(　 ) 549,451	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	541,983	100 [ 107.5]	504,170		504,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

西宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,556,829	5,572,843	18,983,986	16,083,900	2,900,086	（　0.9374） 2,718,541	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	67,963,525 円　　　　（　 352,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	138.00	ＲＣ7F1B	1,039.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	193 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１：駐車場、１Ｆ：店舗、２Ｆ：事務所、３Ｆ～７Ｆ：共同住宅（平均専有面積約５３㎡）を想定

⑦有効率　 75.4 ％
の理由

付近の類似の併用ビルを参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下～ 1	駐車場	138.00

～ 1	店舗	138.00	75.0	103.50	4,646	480,861	4.0	1,923,444
							4.0	1,923,444
～ 2	事務所	138.00	85.0	117.30	2,700	316,710	3.0	950,130
							3.0	950,130
3～ 5	住宅	130.00	90.0	117.00	2,000	234,000	2.0	468,000
							3.0	702,000
6～ 7	住宅	117.50	90.0	105.75	2,000	211,500	2.0	423,000
							3.0	634,500

計		1,039.00	75.4	783.30		1,922,571		5,123,574
								6,248,574

⑨年額支払賃料	1,922,571 円　×　12ヶ月　＝　 23,070,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 783.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,070,852 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,225,543 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,285,309 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,123,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,248,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,222,846 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,556,829 円　　　　（　 127,237 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４２０２賃　　　　-15	5,539 ( 5,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,980 円/㎡　月額支払賃料（　 4,646 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１６２０２賃　　　　-15	3,667 ( 3,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,295,000 円	259,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,225,543 円	24,510,852　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 332,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,201,500 円	259,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,572,843 円　（　　　　　　 28,875 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	259,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,039.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,083,900 円（　　　　　 83,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,556,829 円
②総費用	5,572,843 円
③純収益　①－②	18,983,986 円
④建物等に帰属する純収益	16,083,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,900,086 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,718,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,086 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,963,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 352,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
西宮 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-1

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　岡田　文

印

TEL.

鑑定評価額

90,700,000 円

１㎡当たりの価格

470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市田中町６７番｢田中町４－１８｣				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,500)
	1:2	診療所、事務所兼住宅Ｓ7	中層の店舗兼事務所等が多い駅に近い商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	阪神西宮 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

阪神西宮駅南西方

250m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

阪神本線西宮駅に近く、店舗事務所ビルのほかマンション等が整然と建ち並ぶ商業地域である。同駅の商業施設
が昨年秋に大幅増床され、繁華性の充実等から需要は強含み、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗事務所併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 485,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 349,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西宮市を中心とする阪神間の駅前商業地域。需要者の中心は、個人事業者のほか阪神間に拠点を求める
法人等である。阪神本線西宮駅は、乗降客数の多い主要駅で商圏も比較的広範囲にわたることから、阪神間の広い地域
からの参入が認められ、需要も旺盛といえる。駅前商業地の取引件数は少なく、画地条件、取引事情等の個別性が強い
ことから需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅前に位置し、周辺には店舗事務所等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準に至っていな
いため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は信頼性のある実際の不動産取引から試算された実証性の
ある価格といえる。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ
て、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 900,000 円／㎡

[108.9]
100

100
[108.0]

100
[192.6]

[100.0]
100

471,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は概ね横ばい傾向で堅調に推移している
が、生産年齢人口は減少傾向。繁華性の高い
駅前商業地域の需要は強含み。

昨年秋に阪神本線西宮駅の商業施設がリニュ
ーアルされ、繁華性の充実等から需要は強含
み、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +87.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６２０２国 -17	西宮市		更地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
b	１６２０２国 -34	西宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東16m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	０９２０２国 -7	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１８２０２国 -8	西宮市		建付地	（　）	不整形	北西22m国道、東4m、角地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,138	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,876	100 [ 62.3]	482,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	483,000
b	(　 ) 355,619	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	359,886	100 [ 74.3]	484,369		484,000
c	(　 ) 336,562	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	342,620	100 [ 70.4]	486,676		487,000
d	(　 ) 284,762	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	312,716	100 [ 64.5]	484,831		485,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 485,000 円／㎡]

西宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,526,473	5,571,352	18,955,121	16,083,900	2,871,221	（　0.9374） 2,691,483	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	67,287,075 円　　　　（　 349,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	138.00	ＲＣ7F1B	1,039.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	193 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階：機械式駐車場６台、１階：店舗、２階：事務所、３～７階：住宅（賃貸面積約２６㎡～２９㎡、１Ｒ）×各階４戸

⑦有効率　 75.4 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にして査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	138.00

1～ 1	店舗	138.00	75.0	103.50	4,622	478,377	4.0	1,913,508
							4.0	1,913,508
2～ 2	事務所	138.00	85.0	117.30	2,700	316,710	3.0	950,130
							3.0	950,130
3～ 5	住宅	130.00	90.0	117.00	2,000	234,000	2.0	468,000
							3.0	702,000
6～ 7	住宅	117.50	90.0	105.75	2,000	211,500	2.0	423,000
							3.0	634,500

計		1,039.00	75.4	783.30		1,920,087		5,113,638
								6,238,638

⑨年額支払賃料	1,920,087 円　×　12ヶ月　＝　 23,041,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 783.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,041,044 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,224,052 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,256,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,113,638 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,238,638 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,220,901 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,526,473 円　　　　（　 127,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６２０２賃　　　　-15	3,667 ( 3,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,955 円/㎡　月額支払賃料（　 4,622 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９２０２賃　　　　-10	2,878 ( 2,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,020
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,295,000 円	259,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,224,052 円	24,481,044　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 332,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,201,500 円	259,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,571,352 円　（　　　　　　 28,867 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	259,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,039.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,083,900 円（　　　　　 83,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,526,473 円
②総費用	5,571,352 円
③純収益　①－②	18,955,121 円
④建物等に帰属する純収益	16,083,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,871,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,691,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,287,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 349,000 円／㎡）