別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 西宮 -94　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -94 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　米虫　淳子 印  TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上甲子園４丁目１２０番２ ｢上甲子園４－７－５｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、共 同住宅を中心とする 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 阪神国道 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 阪神国道駅南東方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２号の背後にある小規模一般住宅、共同住宅を中心とする住宅地域である。特筆すべき要因は見られず、今 後も現状維持で推移すると判断される。総額感から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線・阪神本線・ＪＲ東海道本線沿線に広がる小規模住宅を中心とする住宅地域と判定した。需 要者は、市内居住者を中心に、周辺市からの転入も想定される。最寄駅への接近性は比較的良好で、総額的な割安感か ら需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度の土地で、２ ，０００万円台前半程度である。建売分譲で４，０００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅を標準とした住宅地域で、自用目的での取引が中心である。本件では、画地規模が小さく、経済合理性 のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、価格牽連性を有する実際の不動産取 引から求められた実証的な価格である。居住の快適性を重視する当該地域においては、比準価格の説得力は高い。以上 より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    330,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [103.0] 100 [133.5] [100.0] 100 246,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    240,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 増加傾向にあった西宮市の人口は、近年、横 ばい傾向にある。人気の高い西宮北口を中心 に利便性・住環境が優る地域にある不動産の 引き合いは強い。 地域要因に大きな変化は認められない。小規 模戸建住宅を中心とする地域で、総額的な割 安感から、需要は安定的に推移するものと思 われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％