別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 西宮 -90　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -90 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛 印  TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２ ｢山口町上山口１－１１－２４｣ ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,192) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、田等が混在する住 宅地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 岡場 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ８ｍ市道 交通 施設 岡場駅東方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅の他、農地も残る住宅地域であり、今後暫くは現状を維持しつつ推移するものと予測する。 郊外の旧集落に対する需要は地縁者等に限定され、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西宮市北部郊外を中心に、三田市、神戸市北区等の圏域である。想定される主な需要者は地縁を有す る個人が中心で、周辺市等からの需要は殆ど見込めない状況にある。西宮市中心部から距離のある郊外の住宅地である ため、利便性に劣り、近隣の新興住宅団地を含め需要は弱含んでおり、地価は継続的に下落傾向となっている。市場の 中心価格帯は土地で１，０００万円台まで、新築戸建住宅で２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が高い複数の事例を採用しており、近時の市場実態を適切に反映している。当該地域は自己使用目 的で取引が中心で、市場の価格水準を指標に価格判断がなされると認められる。尚、当該地域は郊外集落に立地し、都 心部等への利便性に劣り、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用を断 念した。従って、代表標準地との均衡に留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 95.1] 100 100 [103.0] 100 [118.6] [100.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の人口は微増乃至横ばい傾向、高齢化 率は県全体よりやや低い。市街地と郊外の二 極化が顕著で、山手の一部等でも下落する地 域が見られる。 北部郊外に存する旧集落地域であり、需要は 弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％