別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 西宮 -80　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -80 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩 印  TEL.

鑑定評価額 5,730,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町中野１丁目４６９番３外 ｢山口町中野１－５－１９｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅も介在する住宅 地域 南4m市道 水道、下水 有馬温泉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 有馬温泉駅北東方 1.5km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか一般住宅も介在する郊外住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。生活利便性に劣り 、周辺に農地が見られる住環境にあって、需要は低迷しており、今後も地価は下落傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市北部郊外エリアを中心とした住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好を有するものに ほぼ限定される。近隣地域は、農村集落エリアにあって最寄り駅から遠く、周辺に生活利便施設等はほとんど無く、大 阪・神戸業務エリアへの通勤利便性にも劣り、住宅選好性は低い。周辺住宅団地内の物件供給も多い中で、選別化され て地価の下落傾向は継続している。中古住宅で１５００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、農家住宅を中心とする地域で、成熟した賃貸住宅市場は存しないため、収益還元法は適用できないと 判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基 づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 95.1] 100 100 [103.0] 100 [130.0] [103.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市市街地は住環境・利便性に優れ選好性 が強く、地価上昇傾向にある。但、利便性の 劣る郊外等においては、需要が乏しく、地価 下落傾向にある。 農村集落エリアに所在し、需要は地縁的選好 者にほぼ限定されるため、地価は下落傾向が 継続している。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％