別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 西宮 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -66 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一 印  TEL.

鑑定評価額 81,800,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市美作町２５番 ｢美作町８－７｣ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:2 住宅 ＲＣ2F1B 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 苦楽園口 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 苦楽園口駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面の間、現状のまま推移するものと思われる。居住環境の 良好な地域であり、地価は強含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市西部、阪急甲陽線・神戸本線沿線の住宅地域である。需要者は市内居住者が多数を占めるほか、 阪神間の近隣市域からの流入も見られ、所得水準の高い層が中心となる。居住環境の良好な地域であり、需要は底堅く 、地価は上昇傾向である。土地は中規模の画地で８０００万円前後、細分化された新築建売住宅では５０００～６００ ０万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅等も周辺に見られるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。法令 制限等からも経済合理牲のある賃貸住宅経営は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性・ 規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 91.1] [103.0] 100 228,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    226,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市は居住環境・利便性とも良好、人口推 移は安定的で、底堅い需要が認められる。地 価は強含みだが、横ばいや、下落している地 域も見られる。 駅徒歩圏内で居住環境の良好な住宅地域であ る。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％