別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 西宮 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -64 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　廣嶋　琢也 印  TEL.

鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市南甲子園２丁目３２番３ ｢南甲子園２－１１－３３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南西5.8m市道 水道、ガス、下水 甲子園 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．８ｍ市道 交通 施設 甲子園駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。最寄り駅からはやや 遠隔であるが、全般的に利便性が高いエリアにあり、地価は若干の上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市南部の阪神本線沿線の住宅地域である。需要者は主に中所得水準層で、西宮市居住者が中心である が、市外からの転入も見受けられる。近隣地域は最寄り駅からはやや遠隔であるが、周辺エリアも含めてフラットな地 勢で、周辺には大規模利便施設も存するため選好性は高い。このため、住宅取得ブームが終焉したものの、地価は若干 の上昇傾向にある。土地で４０００万円前後、新築建売住宅で５０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では経済性のある賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格の みの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地 価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -85                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 86.3] [101.0] 100 255,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    253,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅取得ブームの終焉により全般的な需要の 減退傾向が見られるが、市のブランド力・利 便性から中心市街地は富裕層も含めた根強い 需要がある。 フラットな地勢で、比較的利便性の高い住宅 地域に所在するため、住宅取得ブームの終焉 にもかかわらず地価は若干の上昇傾向にある 。 南西道路で選好性はやや優るが、競争力に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％