別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 西宮 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -60 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史 印  TEL.

鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市門戸東町１５０番３ ｢門戸東町５－２０｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に低層マン ションが介在する住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 門戸厄神 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 門戸厄神駅北方 300m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移 すると予測する。生活利便性も良好であり、地価は依然として底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    291,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市にあって、阪急今津線沿線の住宅地域である。需要者は、阪神間の通勤者を主とした中高所得者 が中心となる。画地や街路の配置がやや雑然とするものの、駅から近く、旧来からの住宅地域として認知されており、 住宅需要は概ね堅調に推移している。需要の中心価格帯は、細分化された土地で３，５００万円前後、新築戸建総額で ６，０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅のほかマンション等も見受けられる住宅地域に存するが、対象標準地は規模が小さく、経済合理 的な賃貸住宅の経営が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映し た実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    316,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [112.8] [101.0] 100 291,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は、横ばい傾向にある。地価は堅調 な実需を背景に依然強含みであるが、利便性 の差異による二極化が認められる。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 生活利便性は良好であり、住宅需要は堅調に 推移している。 特筆すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％