別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 西宮 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -46 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　野村　国世 印  TEL.

鑑定評価額 62,100,000 円  １㎡当たりの価格 393,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲子園二番町１１１番１外 ｢甲子園二番町９－１２｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 中心とする住宅地域 北西22m県道 水道、ガス、下水 甲子園口 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、２２ ｍ県道 交通 施設 甲子園口駅南西方 950m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価はやや上 昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    393,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線で、中規模一般住宅を中心とする住宅地域。需要者の中心は、阪神間の 会社役員や資産家等の高所得者層である。西宮市内でも選好性の高い甲子園地区に位置する良好な住環境の住宅地域で 、住宅地ブランドとして底堅い需要がある。土地、中古戸建とも規模や用途が様々であるが、対象標準地と同規模の土 地で６，２００万円程度の取引価額である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸物件も見られるが、自己使用の戸建住宅を中心とする地域に存し、画地規模等から経済合理的な経営が可 能となる賃貸住宅を建築することが困難であると判断されるため、収益価格は試算しない。対象標準地と同じ甲子園口 駅を最寄駅とする事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地価格との均衡も認められるので、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    359,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 393,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    386,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地の地価は、北部郊外を除いて 、選好性の強さ等を反映して、総じて、強含 みである。 選好性の高い甲子園地区にあり、地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％