別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 西宮 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -34 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文 印  TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市六軒町４５番１１ ｢六軒町４－１３｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等も見られる住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 甲陽園駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に駐車場等も見られる住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地域要 因に大きな変動はなく、需給関係から地価水準は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急線沿線で概ね阪急神戸本線より北側平担部の住宅地域。需要者の中心は、１次取得者が多く、沿線 の事業所に通う西宮市の居住者である。対象近隣地域は東川沿いの平担部に形成された道幅の狭い住宅地域で、徒歩圏 内にスーパー等の商業施設があるが、最寄駅からはやや距離があり、需給動向は横ばい傾向にある。市場での中心とな る価格帯は、土地で３，０００万円前後、新築建売住宅で４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が可能な建物の建築が困難であり、また、 自己使用の戸建住宅が主で、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は非適用とした。一方、利便 性を重視する住宅地域では主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は 高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [100.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は、概ね横ばいで推移。住宅地の需 要は堅調、地価は上昇傾向にあるが、利便性 の劣る北部郊外等では下落が継続、二極化が 進行している。 地域要因に大きな変動はないが、最寄駅から やや距離があり、地価は概ね横ばいで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％