別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 西宮 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -33 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　野村　国世 印  TEL.

鑑定評価額 45,700,000 円  １㎡当たりの価格 401,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲子園六番町１５６番１ ｢甲子園六番町８－２０｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、マン ションが建ち並ぶ住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 甲子園 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　８ｍ 市道 交通 施設 甲子園駅北東方 380m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地 域で人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    401,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線・阪神本線沿線で、概ね西宮市内の住環境が良好な住宅地域である。需要者の中心は同一 需給圏のうち西宮市居住者であるが、大阪方面等からの転入も見られる。最寄駅に近く、市内でも選好性の高い甲子園 地域にあるため、需要は堅調で地価は微増傾向にある。土地は１００㎡程度で４，０００万円程度が需要の中心となっ ており、周辺建物は注文住宅が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく、経済合 理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。甲子園駅を中心に阪 神本線以北の周辺地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお 、代表標準地との均衡も認められる。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    359,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [ 91.2] [101.0] 100 401,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地の地価は、北部郊外を除いて 、選好性の強さ等を反映して、総じて、強含 みである。 最寄駅に近く選好性の高い甲子園地域にある ため地価は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％