別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 西宮 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -28 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　米虫　淳子 印  TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市松原町３４番５ ｢松原町８－２８｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 西宮 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 西宮駅南方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、近年では細分化取引が増えつつある。特筆すべき要因は見られず、 今後も現状維持で推移すると判断される。最寄駅への接近性は良好で、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    291,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪神本線沿線の西宮市中南部を中心とする住宅地域と判定した。需要者は、市内居住 者を中心に、周辺市からの転入も想定される。需要の中心となる価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、 標準地と同程度の土地で２，０００万円～２，５００万円程度、新築建売で４，０００万円～５，０００万円程度であ る。神戸、大阪への交通アクセスも良好で、総額的な割安感から、需要は堅調に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件等も見られるが、中小規模戸建住宅を標準とした国道背後の住宅地で、自用目的の取引が中心である。画地規 模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、価格牽連性を 有する実際の不動産取引から算出されており、市場性に着目した実証的な価格といえる。居住の快適性を重視する当該 地域の市場動向から、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [103.0] 100 291,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 増加傾向にあった西宮市の人口は、近年、横 ばい傾向にある。人気の高い西宮北口を中心 に利便性・住環境が優る地域にある不動産の 引き合いは強い。 地域要因に大きな変化は認められないが、近 年細分化傾向が増えつつある。最寄駅への接 近性も良好で、総額的な割安感から需要は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％