別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 西宮 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -15 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志 印  TEL.

鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市弓場町５５番１１ ｢弓場町９－８｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東6.6m市道 水道、ガス、下水 香櫨園 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ６ｍ市道 交通 施設 香櫨園駅西方 830m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、現況の住環境を概ね維持すると予測する。芦屋市 境に近接し、住宅地選好性が良好な地域であることから、地価水準は今後概ね上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線沿線の概ね西宮市南西部の住宅地域を中心に芦屋市南東部の住宅地域も含まれる。需要者の中 心は、西宮市及び阪神間の居住者がその多くを占め、周辺市域からの転入も見られる。芦屋市境付近にあって居住環境 や生活利便性が良好なことから、需給関係は比較的堅調に推移している。標準地と同程度の画地規模の土地で４，３０ ０万円程度、開発業者による細分化後の新築建売住宅で５，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、自用目的での取引が優勢で、標準地の地積及び間口・奥行等の関係 から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は行わなかった。従っ て、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [101.0] 100 280,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の人口は微増～横ばいの中、快適性や 利便性により、住宅地選好性に差異が生じ、 地域によって地価の推移が異なる地価の個別 化が認められる。 良好な住環境や利便性を反映して資産目的や 買い替え層等の需要にこれまで支えられ、需 給関係は比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％