鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

明石 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＥ４０２Ｙ -56	明石市		更地	（　）	長方形	北7.7m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	ＧＧ４０２Ｙ -56	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,480)
c	ＲＲ４０２Ｙ -53	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.3m市道、中間画地		商業 (100,558)
d	ＺＺ４０２国 -28	明石市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、西5.3m、角地		近商 (90,300)
e	ＲＲ４０２Ｙ -55	明石市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、南8.5m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,647	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,309	100 [ 112.9]	249,167	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 297,431	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	311,113	100 [ 119.8]	259,694		260,000
c	(　 ) 413,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	413,323	100 [ 132.0]	313,123		313,000
d	(　 ) 202,237	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	198,272	100 [ 81.2]	244,177		244,000
e	(　 ) 270,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	257,146	100 [ 90.2]	285,084		285,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

明石 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,872,898	6,041,718	22,831,180	19,755,600	3,075,580	（　0.9534） 2,932,258	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	68,192,047 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅	280.00	ＲＣ7	1,480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	383 ㎡	22.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を考慮して１階は店舗・事務所の２室、２階～４階は事務所、５～７階は約６０㎡ファミリー×９戸を想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

類似ビルの標準的な有効率を基に判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	280.00	75.0	210.00	2,500	525,000	3.0	1,575,000
							3.0	1,575,000
2～ 4	事務所	200.00	80.0	160.00	2,050	328,000	3.0	984,000
							3.0	984,000
5～ 7	住宅	200.00	90.0	180.00	1,603	288,540	3.0	865,620
							3.0	865,620
～

～

計		1,480.00	83.1	1,230.00		2,374,620		7,123,860
								7,123,860

⑨年額支払賃料	2,374,620 円　×　12ヶ月　＝　 28,495,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預かり金により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,495,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,424,772 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,070,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,123,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,123,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,734,553 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,872,898 円　　　　（　 75,386 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＣＣ４０２賃　　　　-1	1,571 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,785	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,710 円/㎡　月額支払賃料（　 1,603 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＺＺ４０２賃　　　　-7	1,386 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,634
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,212,000 円	303,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,139,818 円	28,495,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 508,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,575,500 円	303,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,041,718 円　（　　　　　　 15,775 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,480.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,755,600 円（　　　　　 51,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,872,898 円
②総費用	6,041,718 円
③純収益　①－②	22,831,180 円
④建物等に帰属する純収益	19,755,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,075,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,932,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,192,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
明石 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 5-11

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　水野　雅一

印

TEL.

鑑定評価額

97,700,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市大明石町１丁目１２９１番２｢大明石町１－２－３７｣				②地積　(㎡)	383 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ6	中層の事務所等が見られる駅に近い商業地域	北15m県道	水道、ガス、下水	明石 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

明石駅北西方

260m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中層の事務所等が見られる駅に近い商業地域であるが、駅前再開発事業の完成により、中心市街地
の活性化への期待感が高まっている。地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市内の圏域に存する商業地域。需要
者の中心は、マンションデベロッパー等の不動産業者及び金融機関、上場企業等の法人企業である。明石駅前の再開発
事業の完成の影響を受けて、商業地需要は強まっている。取引される土地の規模等はまちまちであり、また取引事情を
有する場合も多く見受けられる為、需給の中心となる価格帯は見い出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、店舗とマンション等が混在する商業地域で、収益性を重視すべき商業地であるが、収益価格は試算過程に
おいて想定要素を多分に含み、その精度はやや信頼性に欠ける。一方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格であ
る。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　明石 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 224,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 88.3]

[100.0]
100

256,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は緩やかに回復しているが、海外経
済は不確実で、先行きは不透明である。当市
の人口は５年連続増加。高齢化は進行中。

明石駅前再開発事業完成の影響を受けて、地
価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

明石 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＰＰ４０２国 -5	明石市		更地	（　）	長方形	北7m市道、西1.7m、角地		商業 (100,600)
b	ＲＲ４０２Ｙ -55	明石市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、南8.5m、角地		商業 (90,400)
c	ＧＧ４０２Ｙ -56	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	ＧＧ４０２Ｙ -57	明石市		更地	（　）	不整形	南東20m市道、南西9.5m、南東1m、三方路		近商 (83,256)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,464	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	235,749	100 [ 88.0]	267,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 270,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	257,146	100 [ 94.9]	270,965		271,000
c	(　 ) 297,431	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	311,113	100 [ 119.8]	259,694		260,000
d	(　 ) 236,112	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	236,112	100 [ 88.2]	267,701		268,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

明石 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,188,400	5,898,185	22,290,215	19,234,000	3,056,215	（　0.9534） 2,913,795	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	67,762,674 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅	280.00	ＲＣ7	1,480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	383 ㎡	22.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗・事務所、２～４階：事務所、５～７階：住宅９戸（ファミリータイプ・平均専有面積約６０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	280.00	75.0	210.00	2,524	530,040	5.0	2,650,200
							3.0	1,590,120
2～ 4	事務所	200.00	80.0	160.00	2,019	323,040	5.0	1,615,200
							3.0	969,120
5～ 7	住宅	200.00	90.0	180.00	1,515	272,700	1.0	272,700
							3.0	818,100
～

～

計		1,480.00	83.1	1,230.00		2,317,260		8,313,900
								6,951,780

⑨年額支払賃料	2,317,260 円　×　12ヶ月　＝　 27,807,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,807,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,390,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,416,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,313,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,951,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,692,654 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,188,400 円　　　　（　 73,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＪＪ４０２賃　　　　-6	1,735 ( 1,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,603	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,613 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＣＣ４０２賃　　　　-2	2,092 ( 1,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,180,000 円	295,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,112,285 円	27,807,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 508,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,507,500 円	295,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	295,000 円	295,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	295,000 円	295,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,898,185 円　（　　　　　　 15,400 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	295,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,480.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,234,000 円（　　　　　 50,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,188,400 円
②総費用	5,898,185 円
③純収益　①－②	22,290,215 円
④建物等に帰属する純収益	19,234,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,056,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,913,795 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,762,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）