別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 尼崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛 印  TEL.

鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市久々知３丁目３９５番 ｢久々知３－２４－３５｣ ②地積 　(㎡) 1,130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:7 工場 中規模工場が多い内 陸型の工業地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 尼崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 尼崎駅北西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場が多い内陸型工業地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。内陸型工業地に対する需要は 稀少性等もあって底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市及び隣接市の内陸型工業地域を中心に、阪神間の工業地域全域にわたる。想定される需要者は、 中小工場の事業者が中心となる。工業地に対する需要は回復傾向にあり、尼崎市内においても立地の優れた中小工場地 への需要は強含みとなり、稀少性等も相俟って地価は緩やかな上昇傾向で推移している。工業用地の取引価格は個別的 要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内において豊富に収集した取引事例の内、代替性が高い複数の事例より試算したもので、本件 で採用した事例はやや広範囲に及ぶも、十分説得力を有する価格を得た。尚、対象標準地周辺は自己使用の工場・倉庫 等が中心の工業地域に存し、周辺には賃貸用工場等が少なく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念 した。従って、本件では比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の人口は微減傾向にあり、高齢化率の 上昇はやや鈍化傾向にある。南部は工業都市 、中南部・北部は商業・住宅都市としての性 質を強めている。 中規模工場が多い工業地域である。内陸型工 業地に対する需要は堅調に推移しており、地 価は緩やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％