鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７２０２国 -1	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、西2.7m、角地		近商 (80,240)
b	１１１０２国 -30	伊丹市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (80,300)
c	０８２０２国 -31	尼崎市		更地	（　）	長方形	北13m市道、東6m、角地		近商 (100,400)
d	０８２０２国 -27	尼崎市		更地	（　）	長方形	東4.2m市道、北6m、角地		近商 (100,252)
e	１１１０２国 -12	伊丹市		更地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 359,430	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	353,149	100 [ 98.5]	358,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	376,000
b	(　 ) 356,726	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	363,147	100 [ 103.8]	349,853		367,000
c	(　 ) 492,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	473,514	100 [ 140.8]	336,303		353,000
d	(　 ) 431,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	415,179	100 [ 116.1]	357,605		375,000
e	(　 ) 227,938	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,409	100 [ 67.3]	346,819		364,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 367,000 円／㎡]

尼崎 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,442,416	15,095,730	53,346,686	42,957,000	10,389,686	（　0.9321） 9,684,226	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	230,576,810 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	265.00	ＲＣ10	2,560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	858 ㎡	30.9 m x 27.7 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗　フロア貸、２～１０階：住宅　ワンルーム及び１ＬＤＫ（平均専有面積約３０㎡）

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

同種店舗兼共同住宅の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	265.00	70.0	185.50	3,596	667,058	4.0	2,668,232
							4.0	2,668,232
2～ 6	住宅	255.00	85.0	216.75	2,400	520,200	2.0	1,040,400
							3.0	1,560,600
7～10	住宅	255.00	85.0	216.75	2,470	535,373	2.0	1,070,746
							3.0	1,606,119
～

～

計		2,560.00	83.4	2,136.25		5,409,550		12,153,216
								16,895,708

⑨年額支払賃料	5,409,550 円　×　12ヶ月　＝　 64,914,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,136.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,528,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保する。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,914,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,528,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,422,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,020,470 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,153,216 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,456 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,895,708 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,306,490 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,442,416 円　　　　（　 79,770 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３２０２賃　　　　-2	2,082 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,855 円/㎡　月額支払賃料（　 3,596 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４２０２賃　　　　-4	2,235 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,991
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,996,000 円	666,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,422,130 円	68,442,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 684,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,661,000 円	666,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	666,000 円	666,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	666,000 円	666,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,095,730 円　（　　　　　　 17,594 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	666,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,560.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,957,000 円（　　　　　 50,066 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,442,416 円
②総費用	15,095,730 円
③純収益　①－②	53,346,686 円
④建物等に帰属する純収益	42,957,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,389,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,684,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,287 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,576,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出
尼崎 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尼崎 5-15

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　長谷川　大輔

印

TEL.

鑑定評価額

300,000,000 円

１㎡当たりの価格

350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尼崎市東塚口町１丁目４４８番４外｢東塚口町１－１０－１０｣				②地積　(㎡)	858 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域	東（駅前広場）市道、北側道	水道、ガス、下水	塚口駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 15 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

塚口駅の東側で大規模な駅前
開発がなされた。

街

路

駅前広場

交通

施設

塚口駅駅前広場接面

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ塚口駅東側にて駅前再開発が行われて、商業施設の整備、マンションや戸建住宅の分譲がなされた。ＪＲ塚
口駅の西側に存する近隣地域も、この影響から、緩やかではあるものの繁華性の上昇が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 367,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね阪神間一帯に存する最寄駅に近い近隣商業地域であり、当該圏域内の中小事業者や投資家等が主な需
要者となる。当該地域はＪＲ塚口駅東側で行なわれた大規模な駅前再開発により、繁華性の上昇が見込まれる。近隣商
業店舗としての需要は弱いが、駅前であることから賃貸住宅の需要はある。近隣地域及びその周辺地域での商業地の取
引は少なく、画地規模もばらつきがあるため中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算においては、広域的に商業地域や住商混在地域から信頼性の高い取引事例を収集・選択することができ
た。一方、収益価格の試算は、理論的であり、説得力を有するが、一部、想定要素が含まれることは否めない。従って
、典型的な需要者と価格の形成過程及び手法の特徴等を踏まえた上で、対象標準地については、実証的な比準価格を重
視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尼崎 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 410,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[127.9]

[105.0]
100

349,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    342,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

尼崎市では、商圏が周辺市に及ぶ一部駅前商
業地の需要は底堅いが、商店街や規模の小さ
い駅前商店街の需要は弱い。

塚口駅の駅前にあり、需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８２０２国 -27	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	０７２０２国 -1	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、西2.7m、角地		近商 (80,240)
c	０８２０２国 -27	尼崎市		更地	（　）	長方形	東4.2m市道、北6m、角地		近商 (100,252)
d	０８２０２国 -31	尼崎市		更地	（　）	長方形	北13m市道、東6m、角地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,222	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	302,813	100 [ 87.3]	346,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	364,000
b	(　 ) 359,430	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	353,149	100 [ 100.9]	349,999		367,000
c	(　 ) 431,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	415,179	100 [ 118.6]	350,067		368,000
d	(　 ) 492,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	473,514	100 [ 135.1]	350,491		368,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +44.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 367,000 円／㎡]

尼崎 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,579,735	15,631,639	54,948,096	44,011,200	10,936,896	（　0.9351） 10,227,091	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	243,502,167 円　　　　（　 284,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	265.00	ＲＣ10	2,560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	858 ㎡	30.9 m x 27.7 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造の１０階建店舗兼共同住宅（店舗はフロア貸、住宅はワンルーム及び１ＬＤＫ、平均専有面積約３０㎡）

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	265.00	70.0	185.50	3,547	657,969	4.0	2,631,876
							4.0	2,631,876
2～ 3	住宅	255.00	85.0	216.75	2,490	539,708	2.0	1,079,416
							3.0	1,619,124
4～ 6	住宅	255.00	85.0	216.75	2,516	545,343	2.0	1,090,686
							3.0	1,636,029
7～ 8	住宅	255.00	85.0	216.75	2,541	550,762	2.0	1,101,524
							3.0	1,652,286
9～10	住宅	255.00	85.0	216.75	2,567	556,397	2.0	1,112,794
							3.0	1,669,191

計		2,560.00	83.4	2,136.25		5,587,732		12,491,402
								17,421,165

⑨年額支払賃料	5,587,732 円　×　12ヶ月　＝　 67,052,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,136.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,528,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,052,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,528,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,529,039 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,051,745 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,491,402 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,421,165 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,409,322 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,579,735 円　　　　（　 82,261 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１２３１賃　　　　-7	3,693 ( 3,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,621	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,802 円/㎡　月額支払賃料（　 3,547 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２３１賃　　　　-8	3,046 ( 3,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,982
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,152,000 円	692,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,529,039 円	70,580,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 684,600 円
	建物　　　　　　　　　 5,882,000 円	692,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,631,639 円　（　　　　　　 18,219 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	692,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,560.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,011,200 円（　　　　　 51,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,579,735 円
②総費用	15,631,639 円
③純収益　①－②	54,948,096 円
④建物等に帰属する純収益	44,011,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,936,896 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,227,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,920 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,502,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 284,000 円／㎡）