別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 尼崎 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -43 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎 印  TEL.

鑑定評価額 39,600,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市東園田町９丁目６番２ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 園田 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北、　 ５ｍ市道 交通 施設 園田駅南東方 250m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域にマンションも見られるが、区画整然とした一般住宅を中心に、最寄り駅に近い閑静な住宅地域。地域 要因に格別の変化がなく、今後も現状のまま推移し地価水準は横ばい若しくは微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市北部、隣接の大阪市等を含む阪急電鉄神戸本線沿線の住宅地域である。最寄り駅や都心に近いこと から利便性や居住環境が良好で、需給関係は比較的安定している。需要者の中心は、当市内や大阪・神戸方面の大企業 等に勤務する一次取得者層が中心である。価格帯は画地規模によりばらつきがあるが、１００㎡の土地で総額２，５０ ０万円前後、新築建売住宅は４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域にあって、周辺には賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、自己の居 住を目的とした取引が中心であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格は規範性に乏しいため試算しなかっ た。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 84.6] [100.0] 100 246,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の不動産市場は、国内景気の緩やかな 回復基調が続く中、地価については二極化の 傾向が更に強まっている。 最寄り駅に近く、都心への利便性が良好な閑 静な住宅地域。居住の快適性が良好で需要は 底堅い。地価は横ばい若しくは微増傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％