別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 尼崎 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -38 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　野村　国世 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西昆陽１丁目４６６番２ ｢西昆陽１－１９－１８｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 2.6km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地の細分化傾向は認められるものの、当面、現状のまま推移す るものと予測する。最寄駅から遠隔にあるが、地価水準は既に低く、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急武庫之荘駅を最寄駅とする尼崎市北西部及び伊丹市南西部 の住宅地域が中心となる。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり、他所からの流入はやや少ない。駅から遠く通 勤等の利便性が劣るため、住宅地の需要はやや弱いが、地価水準は横ばい傾向にある。土地は標準地程度で約１，７０ ０万円、小規模な建売住宅は３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく、経済合 理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。最寄駅を同じくする 周辺地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地 との均衡も認められる。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    262,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [162.0] [101.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の住宅地の地価は、横ばいを中心に、 微増から微減まで、最寄駅への利便性等、下 記要因の影響下にある。 最寄駅から遠いが、地価水準は既に低いので 当面横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％