別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 尼崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -30 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治 印  TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫之荘７丁目２３８番 ｢武庫之荘７－１８－４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、共同住宅のほ か空地等が見られる 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 武庫之荘駅北方 1.6km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、地域に影響を及ぼす変動要因がなく、当分の間は現状維持と予測する。地価 は横ばい傾向を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市内のうち阪急神戸線・伊丹線沿線の住宅地域である。武庫之荘は市内でも比較的人気が高いエリア ではあるが、需要者のほとんどが尼崎市及び伊丹市の居住者である。標準的画地規模で土地は２５００万円から３００ ０万円程度であり、比較的規模が小さい新築戸建住宅は３５００万円から５０００万円程度が中心である。緩やかな景 気回復状況のなか地価は横ばい圏に留まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 敷地面積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益価格は試算しない。駅からの距 離が遠く、賃貸共同住宅等の収益物件はみられるものの自己居住用目的の取引が中心であるため、比準価格を標準とし 、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    262,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [135.1] [103.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の人口は微減傾向、高齢化も進み、景 気は、緩やかな回復基調が続いているが、地 価は二極化が進んでいる。 地域要因に特別な変動は認められず、地価は 横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％