別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 尼崎 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -23 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文 印  TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市道意町４丁目３２番２ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 尼崎センタープール前 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 尼崎センタープール前 駅南方 200m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域である。近隣に公営ギャンブル施設があること等から住宅 地としての需要はやや限定的で弱含み、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線沿線で尼崎市中南部の住宅地域である。需要者は、尼崎市に地縁のある市内居住者が中心であ る。最寄駅へはほど近く利便性に優れるが、公営ギャンブル施設に近接し、周辺は低層文化住宅や連棟式小規模住宅が 多く見られ、住宅地としての需要はやや弱含みである。地価水準は、土地約１００㎡程度の戸建住宅で２，０００～３ ，０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合わない賃料水準であること、また標準地の地積等の関係から経済合 理的な賃貸経営が可能な建物の建築が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引 を行う需要者は、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、信頼性のある取引事例より求めた比準価格の 規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 97.5] [103.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減から微増傾向に転じる兆し。 住宅地は、エリアによって選好性、需要者層 等の差が顕在化、地価動向に二極化が認めら れる。 衰退傾向の公営ギャンブル施設に近接し、ま た従前より地縁性が強く、住宅地としての需 要が限定的なため、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％