別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 尼崎 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -16 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕一 印  TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市大西町２丁目４３番 ｢大西町２－２－２４｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅、共同住宅のほ か駐車場も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 立花 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 立花駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、周辺部での建売が増えつつあるが利用形態に変化は無く当面は現況 を維持した推移と思料する。地価動向は需給バランスから概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね尼崎市中部でＪＲ東海道本線沿線の中小規模住宅地域の圏域。需要者の中心は尼崎市内の居住者が 大半で他市からの流入は少ない。一般住宅と共同住宅が混在し、周辺部では小規模な建売住宅も見られ、需給関係は比 較的安定して推移している。中心価格帯は、標準地と同規模の土地で３千万円弱、小規模な建売による新築戸建で３千 万円台が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅と共同住宅が併存しているが、自用目的での取引が殆どを占め、交通接近性を考慮した場合、標準 地の如き小規模画地では経済合理性に見合った共同住宅等の建設は困難であり、戸建の貸家では収益採算が合わないた め、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格により鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [103.0] 100 183,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の住宅地は、全般的な横這い傾向を中 心に、武庫之荘・塚口等の人気エリアの上昇 、南部や利便性に劣る地区の下落と様々な傾 向が観察される。 小規模住宅と共同住宅の併存、建売住宅の進 出等が認められ、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％