別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 尼崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕一 印  TEL.

鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫之荘２丁目１３１番 ｢武庫之荘２－２０－４｣ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 430m 法令 規制 １低専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市内でも有数の優良住宅地であり、今後も良好な住環境を維持して推移するものと思料される。地価動向は選好 性と需給バランスから強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    336,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市の圏域で阪急神戸線武庫之荘駅を最寄駅とした中規模戸建住宅を中心とした住宅地である。需要 者の中心は阪神間の高額所得者等の富裕層である。人気のエリアで需要は旺盛であるが、供給量は相対的に少なく地価 は強含みで推移している。価格帯は規模により様々であるが、３００㎡の土地で１億円程度、建物は注文建築が殆どで あり総額水準は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、快適性を重視する住宅地域のため自用目的の取引が大 半を占める。周辺には共同住宅も見受けられるが、居住環境保全のために容積率が低く抑えられており収益目的には利 用効率から見て不向きであり、収益性に馴染まない地域性を考慮して収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準 地との検討を踏まえ、実証的な比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    262,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [ 78.7] [103.0] 100 336,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    332,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の住宅地は、全般的な横這い傾向を中 心に、武庫之荘・塚口等の人気エリアの上昇 、南部や利便性に劣る地区の下落と様々な傾 向が観察される。 尼崎市を代表する武庫之荘エリアに属する優 良住宅地域で、富裕層の根強い需要があり、 地価は強含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％