別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 姫路 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -60 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　塩住　直彦 印  TEL.

鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市広畑区長町２丁目４８番 ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、共 同住宅も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、下水 夢前川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 夢前川駅西方 550m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅以外の用途も散見される地域であるが、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市南部、用途的な類似地域は住宅地域。需要者の中心は同一需給圏居住者で圏外からの転入者は少な い。大規模商業施設や鉄道駅が徒歩圏内にあり、利便性を有するが、他用途との混在が見られる既存住宅地域である。 山電軌道の北側では、住環境に優る新規分譲が継続的にあり、当該地域との競合から需要はやや弱含み。既存住宅地域 のため中古建物付きの取引が多く、土地のみでは７００万円～１０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく収益性の見込める建物想定も困難であるため、収益還元法は適用を割愛した。一方、取引事例は自用 目的が中心で、比準価格は市場性を反映する。よって比準価格を標準とし、代表標準地価格からの検討を行い、同時に 同一需給圏の他の標準地の価格水準との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記をもっ て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [142.5] [100.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口に大きな変化はないが、住宅地に 対する需要は選別が進み、堅調な地域は、区 画整理地等の一部地域に限定される。 住宅以外の用途も混在する地域であるが、地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％