別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 姫路 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -57 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　計機 印  TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区英賀東町２丁目４９番２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北西6m市道 水道、下水 英賀保 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 英賀保駅南方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一部空地もみられるものの、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後も概ね現状のままで推移するも のと思料される。価格水準は概ね安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市南西部のＪＲ山陽本線及び山陽電鉄網干線沿線に位置する住宅地域の圏域と判定した。需要者は、 圏内の居住者が中心であるが、圏外からの転入者も認められる。供給は小規模開発による分譲宅地が中心となっており 、当該地域の需給動向は、周辺の新興住宅地と比べると競争力が若干劣り、需要はやや弱含みである。需要の中心価格 帯は土地で１，５００万円～１，８００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では低層アパートが一部みられるものの、後述する理由により収益還元法は適用しなかった。近隣地域においては 投資目的での取引はほとんどみられず自用目的での取引が支配的である。したがって、類似地域内の不動産市場で形成 された価格から試算され、信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [100.0] 100 69,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済・雇用情勢は緩やかに拡大してい る。個人消費は緩やかに持ち直し、雇用者所 得は上昇傾向で、住宅投資は弱めの動きとな っている。 地域要因に特段の変動はないが、周辺の新興 住宅地との比較において競争力は若干劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％