別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 姫路 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -40 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　計機 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市城北新町１丁目８０６番９２８ ｢城北新町１－５－３２｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 姫路 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　４．５ｍ 　市道 交通 施設 姫路駅北方 3.7km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は 周辺の取引価格等から勘案すると弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市中心部近郊の住宅地域で、需要者の中心は圏内の居住者が主体となり、圏外からの転入者は少 ない。当地域は、街路条件はやや劣る地域であるものの、居住環境や利便施設等への接近性は概ね良好であることから 、需給関係は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～１，３００万円前後、 新築の戸建物件は２，９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺においては一部低層アパートも見られるものの、後述する理由により収益価格は試算できなかった。近隣 地域においては投資目的での取引はほとんどみられず自用目的での取引が支配的である。したがって、類似地域内の不 動産市場で形成された価格から試算され、信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 79,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済・雇用情勢は緩やかに拡大してい る。個人消費は緩やかに持ち直し、雇用者所 得は上昇傾向で、住宅投資は弱めの動きとな っている。 一般住宅が連たんする住宅地域で、地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％