鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＨ３０２Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西21.8m市道、中間画地		商業 (100,700)
b	ＫＴ３０２国 -14	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	ＮＭ３０２国 -16	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西36m市道、北東4m、角地		商業 (100,600)
d	ＨＫ３０２Ｙ -26	神戸市中央区		建付地	（　）	長方形	北東8.5m市道、南東3m、角地		近商 (90,300)
e	ＭＫ３０２Ｙ -28	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 521,981	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	565,827	100 [ 127.3]	444,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	444,000
b	(　 556,512) 556,512	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	579,886	100 [ 120.0]	483,238		483,000
c	(　 ) 591,562	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	587,055	100 [ 121.2]	484,369		484,000
d	(　 ) 325,969	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	346,856	100 [ 75.7]	458,198		458,000
e	(　 ) 299,521	100 [ 80.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	401,358	100 [ 85.7]	468,329		468,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 462,000 円／㎡]

神戸中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,593,026	12,164,124	36,428,902	31,180,800	5,248,102	（　0.9374） 4,919,571	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	132,961,378 円　　　　（　 367,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	230.00	Ｓ8	1,840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	362 ㎡	13.5 m x 26.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～８Ｆ事務所；部分賃貸

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	230.00	65.0	149.50	3,060	457,470	3.0	1,372,410
							3.0	1,372,410
2～ 8	事務所	230.00	75.0	172.50	2,916	503,010	3.0	1,509,030
							3.0	1,509,030
～

～

～

計		1,840.00	73.8	1,357.00		3,978,540		11,935,620
								11,935,620

⑨年額支払賃料	3,978,540 円　×　12ヶ月　＝　 47,742,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 828,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されいるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,742,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 828,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,428,524 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,141,956 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,935,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,388 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,935,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,335,801 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,881 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,593,026 円　　　　（　 134,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＨ３０２賃　　　　-27	2,886 ( 2,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,915	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,073 円/㎡　月額支払賃料（　 2,916 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＨ３０２賃　　　　-28	3,554 ( 3,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,231
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,072,000 円	512,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,428,524 円	48,570,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,287,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,352,000 円	512,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	512,000 円	512,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	512,000 円	512,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,164,124 円　（　　　　　　 33,603 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	512,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,180,800 円（　　　　　 86,135 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,593,026 円
②総費用	12,164,124 円
③純収益　①－②	36,428,902 円
④建物等に帰属する純収益	31,180,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,248,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,919,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,961,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
神戸中央 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-19

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　中村　増秀

印

TEL.

鑑定評価額

163,000,000 円

１㎡当たりの価格

450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区磯上通４丁目３３６番｢磯上通４－２－２２｣				②地積　(㎡)	362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	事務所ＲＣ4	中層事務所、マンション等が混在する商業地域	北東15m市道	水道、ガス、下水	三ノ宮 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 26.5 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

三ノ宮駅南東方

800m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビルのほかにマンション等が混在する商業地域である。都心中心部への接近性、容積率からマンション需
要も強く、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 464,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 392,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市の圏域であり、需要者の中心は同一需
給圏に地縁性をもつ事業者等である。当地域は事務所ビルのほかマンション等が混在する商業地域であり、空室率も改
善傾向を示しており、また最近のマンション敷地への移行による影響も見られ、土地への需要は比較的根強いものがあ
る。なお規模により価格帯もまちまちであり、中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は事務所ビルのほか、マンション等が混在する商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等
に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであ
るが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価
格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 430,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[102.3]

[100.0]
100

447,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区は三宮センター街周辺を中心に土地需
要は旺盛であるが、中心部以外は、大阪梅田
、阪急西宮との競合から中心部程の過熱感は
ない。

事務所ビのほかにマンション等が混在する商
業地域で、最近はマンション用地としての需
要が高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０２国 -14	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＮＭ３０２国 -16	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西36m市道、北東4m、角地		商業 (100,600)
c	ＫＴ３０２Ｙ -55	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	ＭＫ３０２Ｙ -26	神戸市中央区		底地	（　）	ほぼ台形	南東20m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 556,512) 556,512	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	579,886	100 [ 123.0]	471,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	471,000
b	(　 ) 591,562	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	587,055	100 [ 125.2]	468,894		469,000
c	(　 ) 475,042	100 [ 130.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	372,224	100 [ 80.7]	461,244		461,000
d	(　 163,446) 544,820	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	596,550	100 [ 132.2]	451,248		451,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
c	買進み	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 464,000 円／㎡]

神戸中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,768,091	12,380,184	37,387,907	31,789,800	5,598,107	（　0.9374） 5,247,666	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	141,828,811 円　　　　（　 392,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	230.00	Ｓ8	1,840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	362 ㎡	13.5 m x 26.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況、規模、賃貸需要等を総合的に考慮して各階の部分賃貸による事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	230.00	65.0	149.50	3,500	523,250	7.0	3,662,750
							3.0	1,569,750
2～ 8	事務所	230.00	75.0	172.50	2,932	505,770	7.0	3,540,390
							3.0	1,517,310
～

～

～

計		1,840.00	73.8	1,357.00		4,063,640		28,445,480
								12,190,920

⑨年額支払賃料	4,063,640 円　×　12ヶ月　＝　 48,763,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 828,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,763,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 828,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,479,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,112,096 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,445,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 270,232 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,190,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,385,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,768,091 円　　　　（　 137,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＭ３０２賃Ｙ　　　　-4	3,208 ( 2,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,932 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０２賃　　　　-30	2,856 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,000
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,132,000 円	522,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,479,584 円	49,591,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,287,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,437,000 円	522,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	522,000 円	522,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	522,000 円	522,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,380,184 円　（　　　　　　 34,199 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	522,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,789,800 円（　　　　　 87,817 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,768,091 円
②総費用	12,380,184 円
③純収益　①－②	37,387,907 円
④建物等に帰属する純収益	31,789,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,598,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,247,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,828,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 392,000 円／㎡）