鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０２ -24	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南15m、角地		商業地区計画等 (100,700)
b	ＡＴ３０２Ｙ -30	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西15m市道、南6m、角地		商業 (100,700)
c	ＫＴ３０２ -1	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西25m市道、南東21m、東3m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
d	ＫＴ３０２Ｙ -31	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、北西36m、南西4m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
e	ＨＫ３０２Ｙ -33	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、西6m、角地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,748,758) 2,213,618	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,158,805	100 [ 58.8]	3,671,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,670,000
b	(　 ) 2,373,663	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,963,939	100 [ 78.3]	3,785,363		3,790,000
c	(　 5,408,162) 5,408,162	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	5,547,894	100 [ 148.5]	3,735,956		3,740,000
d	(　 5,199,148) 5,199,148	100 [ 130.0]	[ 115.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	4,202,948	100 [ 112.5]	3,735,954		3,740,000
e	(　 2,417,649) 2,417,649	100 [ 100.0]	[ 121.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	2,799,868	100 [ 73.5]	3,809,344		3,810,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	買進み	％／月 +1.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,750,000 円／㎡]

神戸中央 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	415,971,936	139,942,473	276,029,463	146,286,000	129,743,463	（　0.9395） 121,893,983	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	3,482,685,229 円　　　　（　 3,190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	748.68	Ｓ11	8,133.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	700 ％	1,091 ㎡	36.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～１１階事務所の各階部分貸しで、機械式駐車場２４台を備える店舗事務所ビルを想定。

⑦有効率　 76.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,066.68	32.2	343.94	12,000	4,127,280	3.0	12,381,840
							3.0	12,381,840
2～ 2	店舗	706.68	82.6	583.50	6,000	3,501,000	3.0	10,503,000
							3.0	10,503,000
3～11	事務所	706.68	82.6	583.50	4,129	2,409,272	3.0	7,227,816
							3.0	7,227,816
～

～

計		8,133.48	76.0	6,178.94		29,311,728		87,935,184
								87,935,184

⑨年額支払賃料	29,311,728 円　×　12ヶ月　＝　 351,740,736 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 6,178.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 55,610,460 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	高度商業地における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保するため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	407,351,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 20,943,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	397,927,636 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	87,935,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 835,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 87,935,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 17,208,916 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	415,971,936 円　　　　（　 381,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ３０２賃　　　　-10	3,810 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,352 円/㎡　月額支払賃料（　 4,129 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＴ３０２賃　　　　-11	3,612 ( 3,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,249
c	ＡＴ３０２賃　　　　-12	3,173 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	4,444

神戸中央 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	12,150,000 円	2,430,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	74,559,073 円	418,871,196　×　　　　 17.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,718,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,655,000 円	2,430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,430,000 円	2,430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,430,000 円	2,430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 139,942,473 円　（　　　　　　 128,270 円／㎡）　　（経費率　　 33.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,430,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 8,133.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 × 35 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	146,286,000 円（　　　　　 134,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	415,971,936 円
②総費用	139,942,473 円
③純収益　①－②	276,029,463 円
④建物等に帰属する純収益	146,286,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	129,743,463 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,893,983 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,482,685,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
神戸中央 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-18

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　村本　健次

印

TEL.

鑑定評価額

3,980,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区明石町４７番				②地積　(㎡)	1,091 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,700)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	西17m市道	水道、ガス、下水	元町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

旧居留地都市景観形成地域

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

元町駅南東方

400m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

神戸を代表する旧居留地内の希少性を有する地域として中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当分
は現状を維持していくものの賃貸市場の回復傾向もあって実需は底堅く、地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,250,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は神戸市中央区等の都市中心部における高度商業地域及びその周辺地域である。需要者の中心は資本
力を有し、「神戸」という地域性に着目した広域展開を図る事業者等である。昨今の経済諸施策等から近時では都市を
代表して希少性を有する一等地での店舗及びオフィス需要の顕在化が著しく、強含みの地価形成が認められる。需要の
中心価格帯は取引自体に個別性が強いため把握は困難だが、同程度の規模であれば４０億円程度と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に対して収益価格が乖離したが、これは本来の収益性以上の地価形成がなされていることを背景としている。
本件標準地は中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に位置し、強含みの市場を反映して需要者の多くは代替不動産
の水準等を念頭に、収益性に対し先行的な土地取得コストを意識して市場参入していると判断し、代表標準地から検討
した価格との均衡を踏まえ、収益価格を比較考量のうえ比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,500,000 円／㎡

[118.8]
100

100
[100.0]

100
[ 81.9]

[100.0]
100

3,630,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域選好性に着目した三宮一等地に対する需
要は継続しており、さらに元町や神戸駅前と
いった都心西部地区にもホテル開発等の波が
広がっている。

神戸を代表する旧居留地内の希少性を有する
高度商業地域であり、市場全体の回復傾向も
相俟って、地域選好性等に着目した需要の顕
在化が著しい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０２ -24	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南15m、角地		商業地区計画等 (100,700)
b	ＨＫ３０２Ｙ -33	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、西6m、角地		商業 (100,700)
c	ＨＫ３０２Ｙ -34	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、東3.5m、角地		商業地区計画等 (100,800)
d	ＫＴ３０２Ｙ -31	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、北西36m、南西4m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,748,758) 2,213,618	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,158,805	100 [ 58.8]	3,671,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,670,000
b	(　 2,417,649) 2,417,649	100 [ 100.0]	[ 121.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	2,799,868	100 [ 73.5]	3,809,344		3,810,000
c	(　 3,133,323) 3,133,323	100 [ 130.0]	[ 126.4] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	3,461,993	100 [ 96.4]	3,591,279		3,590,000
d	(　 5,199,148) 5,199,148	100 [ 130.0]	[ 115.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	4,202,948	100 [ 112.5]	3,735,954		3,740,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	買進み	％／月 +1.20	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	買進み	％／月 +1.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,700,000 円／㎡]

神戸中央 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	418,939,982	137,448,581	281,491,401	149,296,000	132,195,401	（　0.9395） 124,197,579	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	3,548,502,257 円　　　　（　 3,250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	748.68	Ｓ11	8,133.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	700 ％	1,091 ㎡	36.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等から１・２階店舗、３～１１階事務所の各階部分賃貸、機械式駐車場２４台による店舗事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 76.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,066.68	32.2	343.94	12,479	4,292,027	3.0	12,876,081
							3.0	12,876,081
2～ 2	店舗	706.68	82.6	583.50	6,240	3,641,040	3.0	10,923,120
							3.0	10,923,120
3～11	事務所	706.68	82.6	583.50	4,118	2,402,853	3.0	7,208,559
							3.0	7,208,559
～

～

計		8,133.48	76.0	6,178.94		29,558,744		88,676,232
								88,676,232

⑨年額支払賃料	29,558,744 円　×　12ヶ月　＝　 354,704,928 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 6,178.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 55,610,460 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	高度商業地における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	410,315,388 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 21,091,769 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	400,743,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	88,676,232 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 842,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 88,676,232 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 17,353,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	418,939,982 円　　　　（　 383,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０２賃　　　　-23	2,661 ( 2,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	4,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,340 円/㎡　月額支払賃料（　 4,118 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＫ３０２賃　　　　-24	3,102 ( 3,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	4,468
c	ＭＫ３０２賃　　　　-25	1,863 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 50.0]	100 [100.0]	4,436

神戸中央 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	12,400,000 円	2,480,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,290,181 円	421,835,388　×　　　　 16.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,718,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 21,080,000 円	2,480,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,480,000 円	2,480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,480,000 円	2,480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 137,448,581 円　（　　　　　　 125,984 円／㎡）　　（経費率　　 32.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,480,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 8,133.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 × 35 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	149,296,000 円（　　　　　 136,843 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	418,939,982 円
②総費用	137,448,581 円
③純収益　①－②	281,491,401 円
④建物等に帰属する純収益	149,296,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	132,195,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,197,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,548,502,257 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,250,000 円／㎡）