鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＨ３０２Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西21.8m市道、中間画地		商業 (100,700)
b	ＫＴ３０２Ｙ -50	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.7m市道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (100,400)
c	ＭＫ３０２Ｙ -26	神戸市中央区		底地	（　）	ほぼ台形	南東20m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	ＫＴ３０２国 -14	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		商業 (100,600)
e	ＮＭ３０２国 -6	神戸市中央区		建付地	（　）	不整形	南7m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 521,981	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	565,827	100 [ 83.5]	677,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	678,000
b	(　 ) 300,677	100 [ 80.0]	[ 107.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	506,453	100 [ 71.1]	712,311		712,000
c	(　 163,446) 544,820	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	596,550	100 [ 84.2]	708,492		708,000
d	(　 556,512) 556,512	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	579,886	100 [ 77.8]	745,355		745,000
e	(　 ) 505,722	100 [ 120.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	463,144	100 [ 65.0]	712,529		713,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
b	売急ぎ	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
e	買進み	％／月 +0.60	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 711,000 円／㎡]

神戸中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,165,963	12,755,331	40,410,632	32,520,600	7,890,032	（　0.9374） 7,396,116	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	199,895,027 円　　　　（　 619,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	240.00	Ｓ8	1,920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	323 ㎡	9.6 m x 33.8 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況、賃貸需要等を総合的に考慮して８階建の各階部分賃貸、平面式駐車場２台による事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 74.4 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	240.00	70.0	168.00	3,649	613,032	3.0	1,839,096
							3.0	1,839,096
2～ 8	事務所	240.00	75.0	180.00	3,102	558,360	3.0	1,675,080
							3.0	1,675,080
～

～

～

計		1,920.00	74.4	1,428.00		4,521,552		13,564,656
								13,564,656

⑨年額支払賃料	4,521,552 円　×　12ヶ月　＝　 54,258,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,258,624 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,388,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,469,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,564,656 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,564,656 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,570,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 460 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,165,963 円　　　　（　 164,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０２賃　　　　-16	2,579 ( 2,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,270 円/㎡　月額支払賃料（　 3,102 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０２賃　　　　-26	2,195 ( 2,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	3,394
c	ＭＫ３０２賃　　　　-30	2,856 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,111

神戸中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,670,000 円	534,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,742,931 円	54,858,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,735,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,539,000 円	534,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	534,000 円	534,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	534,000 円	534,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,755,331 円　（　　　　　　 39,490 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	534,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,920.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,520,600 円（　　　　　 100,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,165,963 円
②総費用	12,755,331 円
③純収益　①－②	40,410,632 円
④建物等に帰属する純収益	32,520,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,890,032 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,396,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,898 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,895,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 619,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出
神戸中央 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-8

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　多田　敏章

印

TEL.

鑑定評価額

221,000,000 円

１㎡当たりの価格

685,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区元町通６丁目１番８｢元町通６－１－６｣				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:3.5	事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東18m市道	水道、ガス、下水	西元町 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

西元町駅東方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層事務所ビルを中心とする商業地域である。近時はマンション素地としての需要も見込まれるこ
とから、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 709,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 568,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等の沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に
存する商業地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁性をもつ事業者、ホテル事業者及びマンション事業者等。近年の経
済情勢及び三宮駅前再開発への期待感から、中央区中心部及び周辺の商業地の需要は強い。土地の取引規模や価格帯は
まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

阪神間では高度利用がなされている商業地域の一つであり、自用または自用兼用目的の建物のほか、投資目的の収益物
件も見受けられる。高度商業地であることから、市場価格を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,180,000 円／㎡

[112.7]
100

100
[100.0]

100
[193.8]

[100.0]
100

686,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区は近年の都心回帰の高まり、ホテルや
マンション建築に加え、再開発の動きも具体
化するなど、土地需要は高まり、地価も上昇
している。

地域要因に特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+102.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＨ３０２Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西21.8m市道、中間画地		商業 (100,700)
b	ＭＫ３０２Ｙ -26	神戸市中央区		底地	（　）	ほぼ台形	南東20m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	ＫＴ３０２国 -14	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＮＭ３０２国 -16	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西36m市道、北東4m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 521,981	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	565,827	100 [ 81.4]	695,119	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	695,000
b	(　 163,446) 544,820	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	596,550	100 [ 84.2]	708,492		708,000
c	(　 556,512) 556,512	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	579,886	100 [ 80.6]	719,462		719,000
d	(　 ) 591,562	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	587,055	100 [ 82.4]	712,445		712,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 709,000 円／㎡]

神戸中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,578,200	13,603,304	40,974,896	33,738,600	7,236,296	（　0.9374） 6,783,304	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	183,332,541 円　　　　（　 568,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	240.00	Ｓ8	1,920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	323 ㎡	9.6 m x 33.8 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～８階事務所部分貸しを想定。

⑦有効率　 74.4 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	240.00	70.0	168.00	3,700	621,600	3.0	1,864,800
							3.0	1,864,800
2～ 8	事務所	240.00	75.0	180.00	3,074	553,320	3.0	1,659,960
							3.0	1,659,960
～

～

～

計		1,920.00	74.4	1,428.00		4,494,840		13,484,520
								13,484,520

⑨年額支払賃料	4,494,840 円　×　12ヶ月　＝　 53,938,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,938,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,726,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,811,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,484,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,103 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,484,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,638,921 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,578,200 円　　　　（　 168,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ３０２賃　　　　-6	2,885 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,086	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,074 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０２賃　　　　-16	2,579 ( 2,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,393
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,324,000 円	554,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,726,904 円	54,538,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,735,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,709,000 円	554,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	554,000 円	554,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	554,000 円	554,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,603,304 円　（　　　　　　 42,115 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	554,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,920.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,738,600 円（　　　　　 104,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,578,200 円
②総費用	13,603,304 円
③純収益　①－②	40,974,896 円
④建物等に帰属する純収益	33,738,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,236,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,783,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,001 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,332,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 568,000 円／㎡）