別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
神戸中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　有馬　隆之 印  TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区御幸通５丁目３１６番
｢御幸通５－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中規模の事務所ビル
が多い商業地域
 北西11m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    75 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅東方

470m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の事務所ビルが多い商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回
復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    855,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    714,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び阪神間諸都市の圏域で各主要駅周辺の商業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的選好
を有した事業者等である。中規模の事務所ビルが多い商業地域であり、最近のマンション敷地等への移行による影響も
存する。なお、空室率等も改善傾向を示しており、比較的繁華性や利便性も高く、希少性もあり、需要も十分見込まれ
る地域だが、規模により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模の事務所ビルが多い商業地域であり、取引においては需要者の収益性または投資採算性の観点が反映されるとこ
ろ、比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い
価格である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点が懸念される。よって本件では、実証性に優れた比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[100.0]		 100
[159.5]		 [100.0]
100		 834,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益は高い水準にあり、景気は穏やかな
回復基調が続いており、三宮中心部の事務所
需要は増加し、空室率も低下傾向にある。


中規模の事務所ビルが多い商業地域であり、
地域要因に特別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＨ３０２
国
-13		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＮＭ３０２
国
-28		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c ＡＴ３０２
国
-19		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d ＡＴ３０２
国
-17		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西11.5m市
道、南東3m、
角地
商業

(100,400)
e ＴＭ３０２
国
-16		 神戸市灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東13m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
779,981  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
822,100 		 100
[  95.9]
857,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
857,000 
b (　           ) 
611,746  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
633,769 		 100
[  74.6]
849,556 
850,000 
c (　           ) 
1,308,164  		 100
[ 130.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,078,732 		 100
[ 125.6]
858,863 
859,000 
d (　           ) 
722,996  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
775,828 		 100
[  90.0]
862,031 
862,000 
e (　    844,288) 
844,288  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
878,060 		 100
[ 103.8]
845,915 
846,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    855,000 円／㎡]  



神戸中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,206,722 
10,285,873 
31,920,849 
24,481,800 
7,439,049 		 （　0.9374）
6,973,365 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    188,469,324 円　　　　（　    714,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 195.00 ＲＣ7 1,320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   264 ㎡     11.9 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域内で現在の標準的な新築建物を考慮し、１階店舗、２階～７階事務所の各階部分賃貸を想定した。 ⑦有効率　  73.9 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
65.0 
97.50 
4,600 
448,500 		 8.0  3,588,000 
4.0  1,794,000 

 2～ 7		 事務所
195.00 
75.0 
146.25 
3,414 
499,298 		 4.0  1,997,192 
3.0  1,497,894 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,320.00 
73.9 
975.00 

3,444,288 		 15,571,152 
10,781,364 
⑨年額支払賃料      3,444,288 円　×　12ヶ月　＝　      41,331,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     975.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,331,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,102,573 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,948,883 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,571,152 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         147,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,781,364 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,109,913 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,206,722 円　　　　（　       159,874 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ３０２賃
　　　　-10		 3,810  
(   3,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
3,615 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,601 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,414 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＴ３０２賃
　　　　-11		 3,612  
(   3,349) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
3,583 
c ＡＴ３０２賃
　　　　-12		 3,173  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,606 
神戸中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,412,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,102,573 円  　　　       42,051,456　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,550,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,417,000 円  　　　　    402,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,285,873 円　（　　　　　　        38,962 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 402,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,481,800 円  
（　　　　　        92,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,206,722 円      
②総費用 10,285,873 円      
③純収益　①－② 31,920,849 円      
④建物等に帰属する純収益 24,481,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,439,049 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,973,365 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    188,469,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     714,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月7日　提出
神戸中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　多田　敏章 印  TEL.
鑑定評価額 222,000,000 円  １㎡当たりの価格 840,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区御幸通５丁目３１６番
｢御幸通５－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中規模の事務所ビル
が多い商業地域
 北西11m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    75 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅東方

470m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中規模の事務所ビルが多い商業地域で、今後も現状の環境を維持するものと予測する。三宮駅前再開
発の気運の高まり等から土地需要は特に高く、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    867,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    718,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線、地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市及び阪
神間諸都市に存する商業地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性をもつ事業者、ホテル事業者及びマンション事業
者が多い。近年の経済情勢及び三宮駅前再開発への期待感から、中央区中心部及び周辺の商業地の需要は特に強まって
いる。取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近い事務所ビルの多い商業地域であり、一部に投資目的の収益物件も見受けられるが、自用または自用兼用目的の
建物がほとんどである。よって、比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[100.0]		 100
[157.6]		 [100.0]
100		 844,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区は近年の都心回帰の高まり、ホテルや
マンション建築に加え、再開発の動きも具体
化するなど、土地需要は高まり、地価も上昇
している。

地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０２
国
-14		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＴＨ３０２
Ｙ
-39		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西21.8m市
道、中間画地
商業

(100,700)
c ＴＨ３０２
国
-13		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d ＮＭ３０２
国
-16		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m市道、
北東4m、角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    556,512) 
556,512  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
579,886 		 100
[  65.6]
883,973 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
884,000 
b (　           ) 
521,981  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
565,827 		 100
[  66.4]
852,149 
852,000 
c (　           ) 
779,981  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
822,100 		 100
[  92.9]
884,930 
885,000 
d (　           ) 
591,562  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
587,055 		 100
[  69.2]
848,345 
848,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    867,000 円／㎡]  



神戸中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,833,253 
10,438,694 
32,394,559 
24,908,100 
7,486,459 		 （　0.9374）
7,017,807 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    189,670,459 円　　　　（　    718,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 195.00 ＲＣ7 1,320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   264 ㎡     11.9 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階～７階事務所部分貸しを想定。 ⑦有効率　  73.9 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
65.0 
97.50 
4,500 
438,750 		 7.0  3,071,250 
3.0  1,316,250 

 2～ 7		 事務所
195.00 
75.0 
146.25 
3,496 
511,290 		 3.0  1,533,870 
3.0  1,533,870 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,320.00 
73.9 
975.00 

3,506,490 		 12,274,470 
10,519,470 
⑨年額支払賃料      3,506,490 円　×　12ヶ月　＝　      42,077,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     975.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,077,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,139,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,657,986 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,274,470 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,607 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,519,470 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,058,660 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,833,253 円　　　　（　       162,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＨ３０２賃
　　　　-28		 3,554  
(   3,430) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,761 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,685 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,496 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＨ３０２賃
　　　　-27		 2,886  
(   2,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,608 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,454,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,139,894 円  　　　       42,797,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,550,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,476,500 円  　　　　    409,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,438,694 円　（　　　　　　        39,541 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,908,100 円  
（　　　　　        94,349 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,833,253 円      
②総費用 10,438,694 円      
③純収益　①－② 32,394,559 円      
④建物等に帰属する純収益 24,908,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,486,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,017,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,583 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    189,670,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     718,000 円／㎡）