別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神戸北 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -45 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区鈴蘭台東町４丁目９番３３ ｢鈴蘭台東町４－９－３０｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に共同 住宅等が混在する住 宅地域 北東6.2m道路 水道、ガス、下水 鈴蘭台 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 道路　 交通 施設 鈴蘭台駅東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅の中に共同住宅等が混在する住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、概ね現 状を維持するものと予測する。地価水準は停滞する需要を反映して若干の下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線・粟生線沿線の神戸市域にあって、開発規模が中小規模の住宅地域である。主な需要者は 神戸市内の事業所へ通勤する勤労者で、圏外からの転入者は比較的少ない。神戸市中心部への交通利便性や日常の生活 利便性は普通程度の住宅地域であるが、地勢に起伏があり街区が整然としていないため、需要は停滞気味であり地価水 準は若干の下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は１８０㎡の規模の土地で１２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域にあって、第１種低層住居専用地域に属している。当該地域では居 住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されて いない。したがって、収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され 市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [114.4] [100.0] 100 66,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は緩やかな堅調状態が続いている。 都心への接近性が劣る北区の住宅地価格は都 心回帰のあおりを受け、総じて下落傾向にあ る。 地域要因に特に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％