別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神戸北 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -44 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善 印  TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区山田町下谷上字猪ころび４番７３ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ傾斜地の住 宅地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 山の街 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道　　 交通 施設 山の街駅東方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現 状を維持すると予測する。選好性にやや劣るため、今後も地価水準は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね北区の神戸電鉄有馬線沿線の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の通勤居住者が多く圏 外からの転入は少ない。沿線には新旧の大型団地が連なるが、市場の軸足は良質な住環境を備えた新しい住宅団地に移 る一方、古い家屋が多く、街路条件等の劣る旧来エリアの動きは依然として鈍い。需要の中心価格帯は５００万円台（ ３７，５００円／㎡・１５０㎡）である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、収益目的の取引はほとんどない。公法上の規制等により、事業 採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は非適用と判断した。取引事例は同一 需給圏内に存する事例を多数収集かつ分析しており、比準価格は信頼性の高いものと思料される。よって、市場性を反 映した実証的な比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、相対的に北 区は土地需要が低く、地価は微落又は横ばい で推移している。 国道背後にある中小規模一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域であり、地域要因に格別の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％