別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神戸北 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -43 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善 印  TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区大脇台１番１２ ｢大脇台５－３｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 北鈴蘭台 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 北鈴蘭台駅東方 880m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持 すると予測する。やや弱い需要のため、地価水準は今後も若干の弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね北区内の神戸電鉄有馬線及び同粟生線沿線に存する中規模住宅地域である。需要者の中心は神戸市内 の居住者が多く、市外からの転入は少ない。既存の住宅地域であり、周辺の豊富な住宅供給の影響を受けて需要は弱含 みで推移しており、地価は依然として低迷している。土地は８００万円台（概ね５１，０００円／㎡：１７０㎡）が需 要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅の取引を中心とする地域であり、収益物件は転勤等の理由による貸家が見られる程度で、経済合理 性の成り立つ賃貸事業を想定することは現実的ではないため、収益還元法は非適用と判断した。比準価格は市場の実態 を反映した実証的な価格であり、その精度は高い。よって、本件においては、実際の取引に着目して求めた比準価格に 基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [180.1] [102.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、相対的に北 区は土地需要が低く、地価は微落又は横ばい で推移している。 国道背後に位置する一般住宅地域であるが、 商業施設の進出等は見られず、地域要因に大 きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％