別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神戸北 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -41 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平 印  TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 のインターに近い住 宅地域 南東4.5m私道 水道、下水 箕谷 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 箕谷駅北方 630m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、インター近くに小規模開発された住宅地域で、当面現在の住環境を維持するものと予測する。地価 水準については、当面概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住 者が多く、圏外からの転入者は少ない。インター近くに小規模開発された住宅地域で、街路条件等はやや劣るものの、 住宅の総額としては、一次取得者も購入可能な価格帯にあり、需給市場は均衡している。取引される価格帯は、１００ ㎡前後の土地で総額４００万円から５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、共同住宅等は殆ど見受けられないことから、収益還元法の適用は断念した。需要者 は収益性よりも市場性や居住の快適性を重視して取引を行う傾向にあり、自用目的の取引がほとんどであることから、 市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [102.0] 100 46,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は市内で最も減少率が大きい。衰 退傾向の地域と一部の開発が進む地域が併存 し、土地需要は二極化が窺え、地価動向も一 様でない。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％