別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神戸北 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -32 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区筑紫が丘５丁目１５番２外 ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北鈴蘭台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定あり 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北鈴蘭台駅東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 神戸電鉄沿線の住宅団地「筑紫が丘団地」の南方部に位置し、中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域で ある。地域要因に特段の変動はなく、地価は弱含みで推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で、概ね神戸市に所在する中規模一戸建住宅を中心とする住宅地域である 。需要者の中心は主として神戸市居住者で、圏外からの転入者は少ない。市場動向については、需給がやや緩和してお り地価は若干の下落傾向で推移している。土地取引の中心価格帯は総額１，０００万円～１，２００万円程度（１８０ ㎡程度）が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該物件標準地は、区画整然と開発された住宅団地内にある区画で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に 基づくものが中心であり、賃貸市場が未成熟であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益還元法を適 用しなかった。よって、上記市場の特性を考慮し、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記の通り決定した。なお、この価格は代表標準地との検討結果からも均衡を得ており妥当なものと判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [161.1] [103.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新興住宅団地や利便性に優れた地域の住宅地 需要は比較的安定しているが、それらを除け ば、北区における住宅需要は総じて弱含みで ある。 地域要因に格別の変動はない。実需を反映し て地価はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％