別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神戸北 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -31 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生 印  TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区緑町２丁目１５番９外 ｢緑町２－１５－１８｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い丘陵 地の住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 山の街 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 山の街駅北西方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が多い丘陵地の住宅地域である。地域要因に特別な変動はないので、暫くは概ね現状を維持 するものと予測する。地価水準は需要の弱さを反映して下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄沿線の圏域に存する住宅地域である。需要者は大阪・神戸方面の事業所等へ通勤する会社員等が 多く、圏域外からの転入は少ない。街区は比較的整然としており、最寄り駅にも徒歩圏内にあることから堅調な取引も みられるが、神戸市北区の人口は減少しており土地需要も減退しているため、住宅地の地価は総じて下落傾向で推移し ている。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡の土地で１５００万円～１７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の近隣地域は、自己使用目的の戸建住宅を中心とする住宅団地内に存している。当該地域は最寄り駅への接 近性は普通程度だが、アパート等の収益物件も散見される。しかし、駅近接地域と比べて利便性が劣り、土地価格に見 合う賃料は収受できない状況下にあるため、収益還元法の適用は断念した。このようなことから、市場の実態を反映し 実証性に富む比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [145.1] [102.0] 100 63,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は緩やかな堅調状態が続いている。 都心への接近性が劣る北区の住宅地価格は都 心回帰のあおりを受け、総じて下落傾向にあ る。 地域要因に特に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％