鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸北 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＮ３０２国 -18	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m私道、南西4.5m、角地		１住居 (70,200)
b	ＳＳ３０２国 -1	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東4m、角地		１低専 (50,80)
c	ＨＨ３０２Ｙ -35	神戸市北区		建付地	（　）	不整形	東2.8m市道、中間画地		２住居 (60,160)
d	ＭＨ３０２国 -26	神戸市北区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北西2m、二方路		１低専 (50,100)
e	ＫＳＮ３０２国 -14	神戸市北区		更地	（　）	長方形	北東4.1m市道、中間画地		１住居 (60,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,995	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	46,772	100 [ 128.6]	36,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,400
b	(　 ) 45,699	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	42,684	100 [ 120.8]	35,334		35,300
c	(　 ) 38,166	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	38,945	100 [ 108.0]	36,060		36,100
d	(　 ) 36,491	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,775	100 [ 101.7]	35,177		35,200
e	(　 ) 33,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,611	100 [ 99.6]	33,746		33,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,700 円／㎡]

神戸北 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,050,588	873,204	3,177,384	2,970,360	207,024	（　0.9746） 201,766	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,692,233 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	245 ㎡	19.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＬＤＫ・平均専有面積約６５㎡、平面式駐車場４台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	100.0	130.00	1,200	156,000	1.0	156,000
							2.0	312,000
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,210	157,300	1.0	157,300
							2.0	314,600
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		313,300		313,300
								626,600

⑨年額支払賃料	313,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,759,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,759,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 202,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,845,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	313,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 626,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 202,392 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,050,588 円　　　　（　 16,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ３０２賃　　　　-4	1,258 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＨ３０２賃　　　　-5	1,193 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,244
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸北 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	223,000 円	44,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,904 円	4,047,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,100 円	44,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 873,204 円　（　　　　　　 3,564 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,970,360 円（　　　　　 12,124 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,050,588 円
②総費用	873,204 円
③純収益　①－②	3,177,384 円
④建物等に帰属する純収益	2,970,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	207,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	201,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,692,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
神戸北 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸北 -17

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　田中　瑞穂

印

TEL.

鑑定評価額

8,450,000 円

１㎡当たりの価格

34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市北区有野町有野字家ノ下３０５番１				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	台形 1:1	住宅Ｗ2	農家住宅、一般住宅等の混在する住宅地域	北9m県道	水道、下水	五社 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北９ｍ県道

交通

施設

五社駅西方

870m

法令

規制

１住居
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

農家住宅、一般住宅等の混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予
測する。住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸電鉄三田線及び有馬線沿線で、概ね神戸市北区の圏域に存する住宅地域である。需要者は農業従事者
や都市部に通勤する市内居住者が多い。県道沿いに一部事業所等が点在するほか、旧来からの農家住宅、一般住宅が混
在する地域で、地縁性による需要に限定される傾向にある。取引量が少なく、また画地条件等により価格のばらつきが
大きく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性より居住の快適性や利便性が重視される住宅地域において、収益価格は低位に求められた。一部賃貸共同住宅も
見られるが、自用目的の取引が中心であり、当事者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的である。これらの取引
事例から試算した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸北 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,400 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[104.1]

[100.0]
100

34,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな拡大基調が続いている。北区
全体の人口は減少しているものの、近時にお
いては北神地区の人口に回復基調が見られる
。

県道沿いの住宅地を主とする郊外の地域で、
特別な変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸北 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＹ３０２国 -15	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	ＨＳ３０２国 -15	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m私道、南東4.5m、角地		１低専 (50,80)
c	ＭＨ３０２国 -26	神戸市北区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北西2m、二方路		１低専 (50,100)
d	ＴＭ３０２Ｙ -33	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,910	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,431	100 [ 115.0]	34,288	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,300
b	(　 ) 21,432	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	20,200	100 [ 83.6]	24,163		24,200
c	(　 ) 36,491	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,775	100 [ 101.7]	35,177		35,200
d	(　 ) 29,888	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	33,209	100 [ 97.3]	34,131		34,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,500 円／㎡]

神戸北 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,177,760	899,958	3,277,802	3,063,600	214,202	（　0.9746） 208,761	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,854,907 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	245 ㎡	19.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分賃貸のファミリータイプの住宅で、平均専有面積６５㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	100.0	130.00	1,240	161,200	1.0	161,200
							2.0	322,400
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,251	162,630	1.0	162,630
							2.0	325,260
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		323,830		323,830
								647,660

⑨年額支払賃料	323,830 円　×　12ヶ月　＝　 3,885,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,885,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 208,698 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,965,262 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	323,830 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 647,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 209,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 228 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,177,760 円　　　　（　 17,052 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ３０２賃　　　　-9	1,200 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,323 円/㎡　月額支払賃料（　 1,251 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ３０２賃　　　　-16	1,143 ( 1,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.1]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,313
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸北 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,000 円	46,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	166,958 円	4,173,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 391,000 円	46,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,000 円	46,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,000 円	46,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 899,958 円　（　　　　　　 3,673 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,063,600 円（　　　　　 12,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,177,760 円
②総費用	899,958 円
③純収益　①－②	3,277,802 円
④建物等に帰属する純収益	3,063,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,202 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,761 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,854,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）