別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神戸垂水 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -41 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅一 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区塩屋北町２丁目２２番７ ｢塩屋北町２－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 須磨 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 須磨駅北西方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず、当分現状維持するものと予測する。最寄駅からの利便 性がやや劣る地域で、今後は地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線の住宅地域で一部市営地下鉄西神山手線沿線も含む。 需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。大規模開発団地内の住宅地域であるが、塩屋地区内に大型新規分譲もあり 、周辺は供給圧力がやや強い。最寄駅からの利便性が劣り、需要はやや弱含み傾向に。土地は２００㎡程度で１，６０ ０万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパ－ト等は皆無で、戸建住宅用に開発された団地内で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等特殊な事情に基づ くものが中心であり、経済的に賃貸住宅が成り立つ地域ではなく、自用目的の取引が中心であるとみられるため収益価 格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [128.4] [100.0] 100 78,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は微減。駅徒歩圏の住宅地の需 要は底固い。郊外では住宅団地の継続的な分 譲も見られる。 街路条件は比較的良好ではあるが、北斜面に 位置する地域で、最寄駅の距離からも市場で の選好度が劣る立地にあり地価は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％