別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神戸垂水 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -14 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　重田　尚輝 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区星陵台２丁目１０６４番１０５６ ｢星陵台２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 垂水 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 垂水駅北西方 1.7km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域内においては特段の変動要因はないことから、当分の 間は現状を維持すると予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市内のうちＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線、神戸市営地下鉄西神線沿線の住宅地域であり、需要者の中 心は地縁的選好性を有する一次取得者である。鉄道駅からの接近性はやや劣るものの路線バス網が整備されているため 、生活関連施設等の利便性は中庸程度であり、需給は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、標準的な規模の土 地が１，５００万円～１，８００万円程度、新築戸建物件が３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の中に共同住宅も混在するが、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用の戸建住宅が中心であり、収益性 よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域である。また、規模等の画地条件や賃貸住宅等の建設状況等を 勘案すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいと考えられる。よって、収益還元法は適用せず、代表標準地 との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [128.9] [101.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は微減傾向。利便性の優れる地 域は住宅地としての人気が高いため地価は底 堅いものの、利便性等が劣る地域では弱含み で推移している。 駅への接近性は劣るもののバス路線が整備さ れている地域である。利便性、住環境等の地 域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％