別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 須磨 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須磨 -23 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　中尾　明 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区外浜町２丁目１２６番 ｢外浜町２－４－２６｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅、作業場、 店舗等が混在する住 宅地域 東11m市道 水道、ガス、下水 鷹取 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、１１ ｍ市道 交通 施設 鷹取駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅、作業場、店舗等が混在する住宅地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今 後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線等で、概ね神戸市内の圏域に存する住宅地域。需要者の中心 は、地縁的選好性を有する神戸市内の居住者である。南部の工業地域に近い既成住宅地域で、需要はほぼ安定して推移 している。市場の中心価格帯は、土地が１００㎡程度で総額１，１００万円程度、新築建売住宅については２，６００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅、作業場等が混在する住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難 な為、収益還元法の適用は断念した。よって本件では、市場性を反映した実証的で信頼性のある取引事例により求めた 比準価格を採用し、更に類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [131.6] [101.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は緩やかに回復しているが、先行き は海外経済の動向等の影響を受け、不透明で ある。須磨区の人口は減少傾向。高齢化は進 行中。 格別な地域要因の変動はないが、南部の工業 地域に近く、作業所も散見され、地価はほぼ 横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％