別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 須磨 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須磨 -20 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　濱本　佳子 印  TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区一ノ谷町２丁目７５番６７ ｢一ノ谷町２－５－１４｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 須磨浦公園 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 須磨浦公園駅北東方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い高台の住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。最寄駅からの高低差 があり、周辺に利便施設もないことから需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線の沿線で、概ね神戸市の住宅地域の圏域である。需要者は神戸市の居住者が 中心となる。最寄駅から急勾配の坂道を経る傾斜地の住宅地域で、生活利便性も劣るため周辺住宅地と比較して選好度 は劣り、需要は弱含んでいる。市場の中心価格帯は取引される物件が少なく、取引されても画地規模の大小、成約価格 のばらつきから把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が多い住宅地域で、自用目的の取引が中心となる。賃貸住宅も見られるが、標準地の画地規模等 より事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定する事が出来ないため収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範 性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比 準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [153.2] [100.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあるが、消費増税 、海外経済等の影響も懸念される。須磨区の 人口は微減傾向にあり、高齢化が進行してい る。 地域要因に特段の変動はなく、利便性の劣る 地域であることから需要は弱く、地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％